Služebnost vs. věcné břemeno. Je to totéž?

Co je to služebnost?

Služebnost je právní institut, který umožňuje určitému subjektu (fyzické nebo právnické osobě), tzv. oprávněnému, využívat cizí věc (nejčastěji nemovitost) určitým způsobem, zatímco vlastník této věci (povinný) musí toto využívání strpět. 

Služebnost může být zřízena například pro průchod přes sousední pozemek, vedení inženýrských sítí či omezení výstavby na sousedním pozemku tak, aby nebyl zastiňován slunce. Služebnosti se dělí na osobní (vázané na určitou osobu) a věcné (vázané na určitou nemovitost).

Jaké jsou služebnosti na zemědělských pozemcích?

Na zemědělských pozemcích se mohou vyskytovat různé typy služebností, které umožňují oprávněným osobám či subjektům využívat tyto pozemky specifickým způsobem. Mezi běžné služebnosti patří:

Tyto služebnosti mohou být zřízeny buď dohodou mezi vlastníkem a oprávněnou osobou, nebo mohou být stanoveny soudem. Je důležité, aby byly služebnosti řádně zapsány do veřejných rejstříků (např. do katastru nemovitostí), aby byly právně vymahatelné a aby o nich byli informováni potenciální budoucí vlastníci pozemků.

Jaký zákon určuje a definuje služebnost?

V České republice je služebnost definována a upravena v občanském zákoníku, konkrétně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nabyl účinnosti 1. ledna 2014. Služebnosti jsou upraveny v části nazvané "Věcná práva", a to především v oddíle 2, "Služebnosti", kde jsou stanoveny jejich druhy, způsoby vzniku, výkon a zánik. Občanský zákoník podrobně definuje jak osobní služebnosti (např. užívací právo a právo bydlení), tak věcné služebnosti, které zahrnují služebnosti pozemkové, jako jsou právo cesty, právo vedení inženýrských sítí a další.

Kdo může služebnosti užívat?

Pokud jste majitelem zemědělského pozemku, služebnosti na tomto pozemku mohou být využívány různými subjekty, v závislosti na typu služebnosti a na dohodách, které byly uzavřeny. 

Osobní služebnosti

Jsou vázány na konkrétní osobu. Například právo bydlení nebo užívací právo může být uděleno konkrétní osobě a nemůže být převedeno na jinou osobu bez souhlasu vlastníka pozemku.

Osobní služebnosti na zemědělských pozemcích mohou být:

• Právo užívat pozemek pro zemědělské účely - jako je obdělávání půdy, chov zvířat, sklizeň plodin atd., bez toho, aby měl oprávněný vlastnické právo k pozemku.
• Právo na odběr vody - z pozemku pro zavlažování nebo jiné zemědělské účely.
• Právo pastvy - umožňuje oprávněné osobě vypásat svá zvířata na cizím zemědělském pozemku.
• Právo na vstup a průjezd - přes zemědělský pozemek pro přístup k jiným pozemkům nebo pro zemědělské operace.

Osobní služebnost se zřizuje obvykle smlouvou mezi vlastníkem pozemku a oprávněnou osobou a musí být zapsána do katastru nemovitostí, aby byla právně vymahatelná. Tato služebnost umožňuje oprávněnému využívat pozemek určitým způsobem, ale neomezuje vlastníka v právu pozemek prodat nebo jinak s ním nakládat.

Věcné služebnosti 

Jsou vázány na určitou nemovitost. To znamená, že každý, kdo je vlastníkem nebo uživatelem této nemovitosti, může služebnosti využívat. 

Patří mezi ně:

• Právo cesty - umožňuje majitelům sousedních pozemků přístup a průjezd přes zemědělský pozemek, což je často nezbytné pro zajištění přístupu k jejich vlastním nemovitostem.
• Právo vedení - zahrnuje právo položit a udržovat inženýrské sítě, jako jsou elektrické vedení, vodovody, kanalizace nebo plynovody, přes zemědělský pozemek.
• Právo na odběr vody - umožňuje majitelům sousedních pozemků čerpat vodu z vodního zdroje nacházejícího se na zemědělském pozemku pro zavlažování nebo jiné účely.
• Právo pastvy - oprávněná nemovitost může mít právo vypásat zvířata na zemědělském pozemku.
• Právo sklizně - umožňuje majitelům sousedních pozemků sklízet plodiny na zemědělském pozemku.

Věcné služebnosti jsou zřizovány buď dohodou mezi vlastníky dotčených nemovitostí nebo rozhodnutím soudu a musí být zapsány v katastru nemovitostí, aby byly právně vymahatelné. Zápis zajišťuje, že služebnosti jsou respektovány i při převodu nemovitosti na nového vlastníka.

Kdo za služebnosti platí?

Náklady spojené se zřízením služebnosti obvykle hradí osoba, která o ni požádá, pokud není dohodnuto jinak.

Údržba a provoz spojené s výkonem služebnosti (například údržba cesty nebo inženýrských sítí) jsou obvykle financovány oprávněnou osobou nebo subjektem, který ji využívá, opět pokud není dohodnuto jinak.

Jaký vliv má služebnost na pozemku na jeho cenu?

Služebnosti na pozemku mohou výrazně ovlivnit jeho cenu. Některé služebnosti jsou vnímány jako méně omezující, zatímco jiné mohou být považovány za značné omezení.

Cenu pozemku snižují služebnosti, které omezují jeho využití - např. právo cesty pro sousedy, které ztěžuje nebo omezuje přístup k části pozemku. Pokud služebnost vyžaduje údržbu nebo investice, tedy např. údržba cesty nebo inženýrských sítí, mohou tyto náklady potenciální kupce odradit.

Služebnosti mohou u potenciálních kupců vzbuzovat obavy z omezení vlastnických práv a z možných budoucích komplikací, což může vést k nižší nabízené ceně.

Jak se služebnosti stanovují?

• Dohodou: Nejčastěji jsou služebnosti stanoveny dohodou mezi vlastníkem pozemku a osobou, která má zájem služebnost využívat. Tato dohoda by měla být písemná a zapsaná v katastru nemovitostí, aby byla právně vymahatelná a aby o ní byli informováni budoucí vlastníci pozemků.
• Právním rozhodnutím: V případě sporů nebo pokud se strany nedohodnou, může být služebnost stanovena rozhodnutím soudu.
• Zákonem: V některých případech může být služebnost stanovena přímo zákonem, například v případě nutnosti zřídit veřejnou cestu nebo inženýrské sítě.

Je důležité, aby byly služebnosti řádně dokumentovány a zapsány v katastru nemovitostí. 

Jak služebnost zaniká?

Služebnost na pozemku může zaniknout několika způsoby, v závislosti na okolnostech a na právní úpravě v České republice podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Zde jsou hlavní způsoby, jak může služebnost zaniknout:

• Uplynutím doby, na kterou byla zřízena: Pokud byla služebnost zřízena jen na určitou dobu, automaticky zaniká jejím uplynutím.
• Dohodou mezi vlastníkem pozemku a oprávněnou osobou: Strany mohou kdykoliv uzavřít dohodu o zrušení služebnosti, která musí být následně zapsána do katastru nemovitostí.
• Zánikem účelu, pro který byla zřízena: Pokud již není možné služebnost využívat pro účel, pro který byla zřízena, může zaniknout.
• Sloučením práva a povinnosti ve stejné osobě: Pokud se stane vlastníkem pozemku i oprávněná osoba (například koupí pozemek, na kterém má služebnost), služebnost zaniká, protože nelze mít služebnost na vlastní věci.
• Výmazem z katastru nemovitostí: Na základě rozhodnutí soudu nebo jiného oprávněného orgánu může dojít k výmazu služebnosti z katastru, což vede k jejímu zániku.
• Neužíváním služebnosti: Pokud oprávněná osoba neužívá služebnost po dobu deseti let, může vlastník pozemku požádat o její zánik.
• Zničením věci, na které služebnost spočívá: V případě zemědělských pozemků se tak děje zřídkakdy, zemědělský pozemek je ze své podstaty proti ‚‚fyzickému zániku“ odolný. Ale jedním z takových případů by mohla být změna využití pozemku (např. rekolaudace na stavební parcelu a na té by byla postavena stavba, která zabraňuje vykonávání původně stanovené služebnosti). Dalším případem by mohl být zásah pozemku nějakou přírodní katastrofou, která trvale změní charakter pozemku tak, že již není možné služebnost vykonávat.

Pro zrušení služebnosti je obvykle nutné zajistit, aby byl tento zánik řádně zaznamenán v katastru nemovitostí, což zajišťuje právní jistotu a zabraňuje budoucím sporům. V některých případech může být vhodné se obrátit na právního zástupce, aby byl proces zrušení služebnosti proveden správně a v souladu s platnými právními předpisy.

Kolik stojí zanesení nebo vymazání služebnosti z katastru?

Poplatky za zápis práv do katastru nemovitostí, včetně zanesení a vymazání služebnosti, podle položky č. 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. 

Pro zanesení služebnosti do katastru nemovitostí je poplatek 2 000 Kč za každý vklad. Tento poplatek se vztahuje na zápis nové služebnosti, změnu nebo převod stávající služebnosti.

Vymazání služebnosti z katastru nemovitostí, například po jejím zániku nebo zrušení dohodou stran, je rovněž spojeno s poplatkem 2 000 Kč.

Je důležité poznamenat, že poplatky a postupy se mohou časem měnit, proto je vhodné ověřit si aktuální informace přímo na webových stránkách katastru nemovitostí.

Jak zjistit, jestli je na pozemku nějaká služebnost?

Informace o služebnostech zřízených na pozemcích v České republice jsou veřejně dostupné a zaznamenané v katastru nemovitostí, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Zde můžete zjistit, zda na vašem pozemku existuje nějaká služebnost, a pokud ano, jaké jsou její podmínky a kdo je oprávněnou osobou, která ji může využívat. Postup je následující:

• Návštěva webových stránek ČÚZK:  Přejděte na oficiální webové stránky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního a vyhledejte sekci věnovanou katastru nemovitostí.
• Využití online služeb: ČÚZK poskytuje online služby nahlížení do katastru, kde můžete zadat identifikační údaje o pozemku (např. parcelní číslo) a získat výpis z katastru, který obsahuje informace o vlastnících, věcných břemenech, služebnostech a dalších právních vztazích.
• Osobní návštěva katastrálního úřadu: Pokud preferujete osobní kontakt nebo potřebujete podrobnější konzultaci, můžete navštívit příslušný katastrální úřad podle umístění vašeho pozemku. Zde můžete požádat o výpis z katastru nemovitostí nebo o konzultaci ohledně služebností a jiných právních vztahů.
• Výpis z katastru nemovitostí: Výpis obsahuje detailní informace o pozemku, včetně seznamu služebností, jejich charakteru a subjektů, kterým byly uděleny. Tento dokument je základním pramenem pro zjištění právního stavu nemovitosti.

Je důležité si uvědomit, že všechny změny týkající se služebností a jiných právních vztahů by měly být řádně zapsány v katastru nemovitostí, aby byly právně účinné a veřejně dostupné. Pokud máte jakékoli pochybnosti nebo potřebujete pomoc s interpretací informací získaných z katastru, doporučuje se konzultace s právním zástupcem specializujícím se na nemovitostní právo.