Jak na prodej zemědělské půdy bez stresu: Vše, co potřebujete vědět jako majitel

Na internetu naleznete spoustu možností, jak svou půdu prodat. Jak se v nich ale vyznat? Obecně je možné vydat se dvěma cestami - buď se pokusit prodat půdu svépomocí anebo využít služeb firem, které se prodejem polí a dalších zemědělských pozemků profesionálně zabývají. Názory se liší a každý přístup má svá pro a proti. Pro co se rozhodnout?

Prodej pozemku svépomocí

Výhody:

• Úspora na poplatcích: Vyhnete se poplatkům za služby realitní agentury, což může znamenat větší čistý zisk z prodeje.
• Osobní kontrola nad prodejem: Majitel má plnou kontrolu nad prodejním procesem, včetně nacenění, inzerce a jednání s potenciálními kupci.
• Přímá komunikace s kupujícím: Umožňuje přímou komunikaci s kupujícími, což může usnadnit vyjednávání a dosažení dohody.

Nevýhody:

• Časová náročnost: Prodej svépomocí vyžaduje značné množství času a úsilí, od inzerce až po jednání s kupujícími a vyřizování právních a úředních formalit.
• Potřeba odborných znalostí: Prodávající musí mít dostatečné znalosti o trhu i  právních aspektech prodeje. Nebo si na vlastní náklady najmout znalce, který mu pomůže pozemek nacenit, vypracovat např. smlouvy a nabídne právní podporu při převodu pozemku. 
• Omezený dosah a delší doba prodeje: Bez přístupu k široké síti potenciálních kupců, kterou nabízejí realitní agentury, může být těžší najít zájemce o koupi. Obchod se tak může protáhnout, jelikož dostat se ke správnému kupci za férovou cenu, je obtížnější.

Prodej přes realitní agenturu nebo specializovanou firmu

Výhody:

• Profesionální zastoupení: Agentury nebo firmy, které se na zemědělskou půdu zaměřují, mají zkušenosti a znalosti trhu. Díky tomu jsou schopni dosáhnout lepší ceny a rychlejšího prodeje. Spolupracují s odborníky a znalci, kteří mají kvalifikaci na to, adekvátně ocenit vaši půdu. 
• Marketing a dosah: Realitní agentury využívají profesionální marketingové strategie a mají širokou síť potenciálních kupců. Umí se pohybovat na trhu s půdou a tím pádem, dokážou dostat Váš pozemek mezi širší okruh zájemců.
• Právní a administrativní podpora: Obchodníci poskytují pomoc s právními a administrativními aspekty prodeje, včetně sestavení smluv a vyřizování formalit.
• Úspora času a úsilí: Prodávající je odlehčen od většiny úkolů spojených s prodejem, což šetří jeho čas a energii.

Nevýhody:

• Poplatky za služby: Služby realitní agentury nejsou zdarma a obvykle zahrnují provizi z prodejní ceny, což snižuje čistý zisk prodávajícího.
• Menší kontrola nad prodejem: Prodávající může mít menší kontrolu nad procesem prodeje, včetně nacenění a jednání s kupujícími.
• Riziko špatné volby obchodního partnera: Výběr nevhodné realitní agentury  či firmy může vést k neefektivnímu marketingu, špatné komunikaci nebo dokonce k prodlení prodeje. 

Rozhodnutí mezi prodejem svépomocí a využitím služeb realitní agentury závisí na vás. Na čase i finančních možnostech a také na ochotě věnovat se plně prodejnímu procesu. Zatímco prodej svépomocí může nabídnout větší kontrolu a úsporu poplatků, prodej přes společnost, která se obchodům věnuje, přináší profesionální přístup, úsporu času a potenciálně rychlejší a výhodnější prodej. Ať už se rozhodnete jakkoli, vždy je dobré vše si zkontrolovat.

Výkup pozemku krok za krokem

Ať už se pro prodej rozhodnete s pomocí firem zaměřujících se na zprostředkování prodeje či na vlastní pěst, je dobré vědět, co vás jako vlastníka může čekat. Zde je návod a důležité body, na které si dát pozor:

PŘED PRODEJEM

Zjištění tržní hodnoty půdy:

• Získejte odhady od více odhadců specializujících se na zemědělskou půdu.
• Určit cenu pozemku není nic jednoduchého. V případě prodeje zemědělské půdy není cestou porovnávat s inzerovanými pozemky. Bohužel prodej půdy není prodejem rezidenční nemovitosti ani stavebního pozemku - mimo lokalitu hrají při oceňování klíčovou roli i další faktory. Druh pozemku, jeho aktuální stav, výměra ad. Často také samotná úrodnost půdy. Nápovědou k tomu, jaká je může být, je její bonita vyjadřovaná pětimístným kódem BPEJ. Úrodnost půdy není znatelná na první pohled, určuje ji mnoho faktorů a může se lišit i u dvou pozemků ležících vedle sebe, které ovlivnil např. způsob hospodaření, plodiny na něm pěstované či krajinné prvky v jeho blízkosti. 

Právní příprava:

• Ověřte, zda je půda bez jakýchkoli právních závazků, služebností nebo omezení, která by mohla ovlivnit prodej. Tyto právní závazky je třeba podle legislativy zájemci o koupi před prodejem sdělit. 
• Můžete si také zajistit právního zástupce specializovaného na nemovitosti nebo zemědělskou půdu. Ten vám může pomoci se všemi náležitostmi, obzvláště ve složitějších případech, kdy pozemek spadá pod více spoluvlastníků nebo jsou na něm věcná břemena či služebnost.  Může vám pomoci také s přípravou kupní smlouvy.

Příprava půdy na prodej:

• Ujistěte se, že půda je v co nejlepším stavu, co se týče údržby, přístupových cest a ohraničení.

PRODEJ

Jednání s potenciálními kupci:

• Buďte připraveni na jednání o ceně a podmínkách prodeje.

Hloubková analýza ze strany kupujícího:

• Očekávejte, že kupující bude chtít provést pečlivou analýzu, včetně kontroly právních dokumentů, stavu půdy a možného využití. Prodávající je povinen informovat kupujícího o všech známých věcech týkajících se prodávané půdy, například o jejím skutečném stavu, případných omezeních využití nebo služebnostech.

Smlouva:

• Připravte kupní smlouvu, která vám bude vyhovovat a chránit také vaše zájmy. Důkladně se srozuměte se všemi podmínkami smlouvy před podpisem. Kupní smlouva musí obsahovat všechny základní náležitosti a musí být písemná. Smlouva musí být následně ověřena notářem, pokud se na jejím základě má zapsat změna vlastnictví do katastru nemovitostí.
• Po uzavření smlouvy je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví do katastru nemovitostí. Tento krok je nezbytný pro právní účinnost převodu vlastnictví.

PO PRODEJI

Závěrečné kroky a převod vlastnictví:

• Neříkejte hop, dokud nepřeskočíte. Sledujte proces až do úplného uzavření prodeje a převodu vlastnictví.
• Ujistěte se, že všechny finanční transakce proběhly správně a že jsou splněny všechny podmínky smlouvy.

Katastrální úřad: 

• Prodej zemědělské půdy musí být zapsán do katastru nemovitostí. To zahrnuje podání návrhu na vklad vlastnického práva, který musí být podepsán oběma stranami a ověřen.

Finanční úřad: 

• V souvislosti s daňovými povinnostmi je třeba ohlásit prodej finančnímu úřadu, zejména pokud jde o daň z příjmů fyzických nebo právnických osob.

Finanční a daňové povinnosti vyplývající z prodeje zemědělské půdy:

Daň z převodu nemovitostí: 

Od roku 2016 je v České republice daň z převodu nemovitostí zrušena, takže prodávající neplatí daň z prodeje nemovitosti. Nicméně, je důležité sledovat aktuální legislativu, protože se může měnit.

Daň z příjmů: 

Pokud je zemědělská půda prodána s výnosem (tj. za vyšší cenu, než byla koupena), může být tento výnos předmětem daně z příjmů. Pokud však prodávající vlastnil půdu déle než 5 let, obvykle je od daně z příjmů osvobozen. Pro podnikatele a právnické osoby se mohou uplatňovat odlišné podmínky.

Oznámení finančnímu úřadu: 

Výnos z prodeje musí být zahrnut do daňového přiznání prodávajícího, pokud na něj dopadají daňové povinnosti.

Jak je to konkrétně při prodeji půdy s Farmítem? 

Jak se rozhodovat při prodeji pozemku?

Rozhodování by mělo být založeno na pečlivém zvážení všech faktorů, včetně tržní hodnoty, nabídek od potenciálních kupců a vašich osobních a finančních cílů. Nezapomeňte zvážit dlouhodobé plány a možný vývoj trhu s zemědělskou půdou. 

Nebojte se dát na svůj dojem. V oblasti obchodování nejen se zemědělskými pozemky je zásadní, aby se všichni účastníci trhu řídili etickými pravidly a zajistili tak ochranu práv i zájmů prodávajících. Přestože stávající legislativa nabízí základní ochranu, je důležité být si vědom možných praktik některých obchodníků, kteří mohou hledat mezery v zákonech ve svůj prospěch. 

Zásady etického obchodování

Co by měli obchodníci respektovat při prodeji zemědělské půdy? 

• Respektovat tržní hodnoty: Je nezbytné, aby kupní ceny vždy odrážely obvyklou tržní hodnotu v daném místě a čase, bez zneužití jakékoli výhody nebo obtížné životní situace klienta.
• Žádný tlak: Klient by neměl jednat pod vnějším tlakem. Důležité je zajistit, aby měl dostatek času na rozmyšlenou a byl plně informován o všech aspektech prodeje.
• Předcházet nedorozumění: Po každém jednání je klíčové zrekapitulovat dohodnuté podmínky a ujistit se, že klient rozumí všem krokům a souhlasí s nimi.
• Ctít ochranu soukromí: Obchodníci musí zachovávat důvěrnost informací i po uzavření obchodu, v souladu s platnými předpisy.
• Obchod nekončí prodejem: Vztah s klientem by neměl končit prodejem. Je důležité zajistit, že klient ví, jaké kroky musí podniknout z daňového hlediska, a zda je s průběhem obchodu spokojen.
• Rychlá a bezpečná platba: Úhrada kupní ceny by měla proběhnout rychle a v souladu s dohodou, aby byla zajištěna bezpečnost transakce.
• Osobní přístup: Preferování individuálního přístupu a přizpůsobení se požadavkům prodávajícího, ať už se jedná o korespondenční formu obchodu nebo osobní setkání.

Dodržování pravidel je zásadní pro budování důvěry a férového obchodního prostředí. Je to základ, na kterém může celý segment obchodování s půdou růst a prosperovat, s respektem k právům a potřebám všech zúčastněných stran. Farmíto při všech svých obchodech tato pravidla ctí.

Kupní smlouva

Co by měla obsahovat kupní smlouva? Dobrá kupní smlouva by měla být pečlivě připravena tak, aby chránila zájmy prodávajícího, zajišťovala právní jistotu a předcházela možným budoucím sporům. Při sestavování kupní smlouvy je doporučeno využít služeb právního poradce nebo notáře, aby byla zajištěna její právní správnost anebo alespoň využít některého z volně dostupných vzorů.

Co v kupní smlouvě nesmí chybět?

Identifikace stran

• Úplné jméno, adresa a identifikační údaje (IČO nebo rodné číslo) jak prodávajícího, tak kupujícího.

Popis nemovitosti

• Přesné a úplné katastrální údaje zemědělského pozemku, včetně parcelních čísel, výměry a umístění.

Kupní cena a platební podmínky

• Výše kupní ceny, způsob platby (např. bankovní převod, splátky), termíny platby a údaje o účtu pro platbu.
• Podmínky pro případné zálohy nebo jistiny a jejich vratky.

Převod vlastnictví

• Datum a podmínky převodu vlastnictví, včetně předání pozemku kupujícímu.
• Ujednání o tom, kdo nese náklady spojené s převodem (např. daň z nabytí nemovitých věcí, poplatky za zápis do katastru).

Záruky prodávajícího

• Prohlášení, že prodávající je oprávněn pozemek prodat, že pozemek je bez věcných a právních vad, není zatížen žádnými služebnostmi, věcnými břemeny, zástavními právy nebo předkupními právy (pokud ano, je třeba je specifikovat).
• Záruka za právní vady pozemku.

Odpovědnost za vady

• Ujednání o odpovědnosti prodávajícího za skryté vady a podmínky pro jejich reklamaci.

Další ujednání

• Podmínky pro odstoupení od smlouvy oběma stranami a případné sankce (penále) za nedodržení podmínek smlouvy.
• Ujednání o tom, že veškeré změny a doplňky smlouvy musí být provedeny písemně a mají být součástí smlouvy.

Závěrečná ustanovení

• Ustanovení o tom, že smlouva obsahuje veškerá dohodnutá ujednání mezi stranami a nahrazuje veškerá předchozí ústní i písemná jednání.
• Místo a datum uzavření smlouvy.
• Podpisy obou stran, přičemž podpisy by měly být ověřeny notářem, pokud je to vyžadováno pro zápis do katastru nemovitostí.

Ověření podpisů

• Podpisy stran by měly být ověřeny notářem, což je nezbytné pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí.

Zorientovat se v procesu prodeje a převodu půdy může vypadat složitě, ale s podporou férového partnera to nemusí být žádný očistec. Ve Farmítu jsme připraveni zodpovědět vám vaše případné dotazy. Pokud se necítíte na prodej připraveni, můžete si nechat zpracovat nezávazný cenový odhad.