Článek se zaměřuje na běžný prodej soukromého pozemku fyzickou osobou. U obchodního majetku, podnikatelské činnosti nebo situací souvisejících s DPH je potřeba samostatné posouzení.
Připravíme vám bezplatné a nezávazné nacenění zemědělské půdy. Získáte konkrétní částku, se kterou můžete při rozhodování pracovat.
Pokud prodej není osvobozený, příjem z běžného prodeje soukromého pozemku se obvykle posuzuje jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů.
Od příjmu lze odečíst prokazatelné uznatelné výdaje. Typicky jde o cenu, za kterou jste pozemek koupili, a doložené výdaje přímo související s prodejem, například právní služby nebo provizi.
U bezúplatně nabytého pozemku se postupuje odlišně: výdajem je cena určená podle oceňovacích předpisů ke dni nabytí. Nezaměňujte ji s dnešním orientačním odhadem prodejní ceny. Doklady k výdajům si uschovejte.
Hranice se neposuzuje jen podle kupní ceny pozemku. Zohledňuje se příslušný celkový základ daně, do kterého mohou vstupovat také další příjmy. Překročení hranice neznamená, že sazbou 23 % zdaníte celý základ daně.
Pozemek jste koupili v roce 2022 za 600 000 Kč a v roce 2026 jej prodáte za 900 000 Kč. Doložené uznatelné výdaje spojené s prodejem činí dalších 30 000 Kč. Předpokládáme, že nesplňujete žádnou podmínku osvobození.
| Položka | Částka |
|---|---|
| Příjem z prodeje | 900 000 Kč |
| Kupní cena při pořízení | −600 000 Kč |
| Další uznatelné výdaje | −30 000 Kč |
| Dílčí základ daně z prodeje | 270 000 Kč |
Pokud celých 270 000 Kč spadá do pásma 15 %, odpovídá tomu daň 40 500 Kč před zohledněním dalších okolností ročního přiznání. Konečný výsledek ovlivní také ostatní příjmy, odpočty a slevy.
U samostatného pozemku je důležité především datum nabytí vlastnického práva:
| Kdy jste pozemek nabyli | Základní časový test |
|---|---|
| Nejpozději 31. 12. 2020 | Doba mezi nabytím a prodejem musí přesáhnout 5 let. |
| Od 1. 1. 2021 | Doba mezi nabytím a prodejem musí přesáhnout 10 let. |
Pokud plánujete prodej v blízkosti konce časového testu, ověřte přesná rozhodná data. U pozemků zahrnutých v obchodním majetku platí další omezení. Samotné uplynutí běžné doby vlastnictví proto nemusí k osvobození stačit.
Pokud jste pozemek zdědili po příbuzném v přímé řadě nebo po manželovi či manželce, při posouzení časového testu se započítává také doba, po kterou pozemek prokazatelně vlastnil zůstavitel.
Do přímé řady patří například rodiče, prarodiče, děti a vnuci. Stejné pravidlo se automaticky nepoužije při dědictví po sourozenci, tetě nebo strýci.
Příklad: Dcera zdědí v roce 2025 pole po otci, který jej vlastnil od roku 2000. Při prodeji v roce 2026 se zohlední také otcova doba vlastnictví. Za předpokladu splnění ostatních podmínek tak může být příjem osvobozený, přestože dcera sama vlastní pozemek krátce.
Osvobození samotného přijetí daru a osvobození následného prodeje jsou dvě různé otázky. Při prodeji darovaného pozemku se posuzuje vaše vlastní nabytí a příslušný časový test. Doba vlastnictví dárce se nepřičítá stejným způsobem jako u dědictví po příbuzném v přímé řadě nebo manželovi.
Příklad: Rodič daruje dítěti pole v roce 2023. Při prodeji v roce 2026 není desetiletý test splněný jen proto, že rodič půdu vlastnil několik desetiletí. Je potřeba prověřit jinou možnost osvobození.
U pozemků nabytých od roku 2021 může být příjem osvobozený i před uplynutím desetiletého testu, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby a splníte zákonné podmínky.
Může jít například o koupi vlastního bytu či domu nebo splacení úvěru, kterým byla vlastní bytová potřeba financována. Ne každá investice do nemovitosti tuto podmínku splňuje.
Získání prostředků musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za rok, ve kterém jste je získali. Pro jejich použití platí zákonná lhůta: zpravidla do konce následujícího zdaňovacího období. Uznat lze také odpovídající použití v bezprostředně předcházejícím roce.
Pokud na vlastní bytovou potřebu využijete jen část získaných prostředků, osvobození se vztahuje pouze na tuto část.
| Situace | Základní posouzení |
|---|---|
| Pozemek koupený v roce 2018, po celou dobu mimo obchodní majetek. | Pětiletý test je splněný. |
| Pozemek koupený v roce 2022. | Desetiletý test splněný není; prověřuje se jiné osvobození. |
| Pozemek zděděný v roce 2025 po otci, který jej vlastnil od roku 2000. | Započítává se i otcova doba vlastnictví. |
| Pozemek darovaný rodičem v roce 2023. | Doba vlastnictví rodiče se nepřičítá. |
| Pozemek koupený v roce 2022, prostředky použité na vlastní bydlení. | Osvobození může být možné při splnění podmínek a oznámení. |
Příklady předpokládají běžný prodej soukromého pozemku. U obchodního majetku a dalších zvláštních okolností se výsledek může lišit.
Zdanitelný příjem z prodeje se u fyzické osoby zpravidla uvádí v přiznání za rok, ve kterém peníze obdržela. U splátek rozložených do více let nebo platby přes úschovu si nechte postup ověřit.
Příjmy obdržené v roce 2026 se řeší v přiznání za rok 2026, podávaném v roce 2027. Lhůta závisí na způsobu podání a dalších zákonných podmínkách.
Osvobozený příjem se běžně do přiznání k dani z příjmů nezahrnuje. To však nenahrazuje případnou oznamovací povinnost při využití prostředků na vlastní bydlení.
Obecná oznamovací povinnost se týká jednotlivého osvobozeného příjmu vyššího než pět milionů korun. Finanční správa ale uvádí výjimku pro osvobozené příjmy z prodeje nemovitostí zapisovaných do českého katastru.
Tuto výjimku nezaměňujte s oznámením při použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Jde o samostatnou podmínku osvobození.
Daň z příjmů a každoroční daň z nemovitých věcí jsou dvě odlišné povinnosti. Pro daň z nemovitých věcí je rozhodující stav k 1. lednu příslušného roku.
Pokud v průběhu roku pozemek prodáte, změnu řešíte vůči finančnímu úřadu pro následující zdaňovací období. Zůstávají-li vám další nemovitosti u stejného správce daně, zpravidla změnu zohledníte v přiznání. Pokud jste v jeho působnosti přestali vlastnit všechny nemovitosti, oznamujete tuto skutečnost.
Běžná lhůta je do 31. ledna následujícího roku, s případným posunem podle pravidel pro běh lhůt.
Vedle případné daně z příjmů může jít o přípravu smluv, ověření podpisů, úschovu nebo správní poplatek za návrh na vklad. Rozdělení nákladů si dohodněte předem. Přehled podkladů najdete v článku Co si připravit, když chci prodat pozemek.
Farmíto se specializuje na výkup zemědělských pozemků v České republice. Vlastníkům poskytujeme bezplatné nacenění a vysvětlení postupu výkupu. Při rozhodování je užitečné znát nabízenou kupní cenu i případné daňové povinnosti.
Nejdříve potřebujete vědět, jakou cenu má váš pozemek. Potom můžete posoudit, kolik vám po případných nákladech a dani zůstane.
Pošlete nám parcelní číslo a katastrální území. Připravíme vám bezplatné a nezávazné nacenění. Konkrétní daňový režim si podle své situace ověřte s daňovým poradcem.
Postup ocenění vysvětlujeme v článku Jak zjistit cenu pozemku.
Autor: Farmíto. Informace ověřeny k 19. 10. 2026.
U běžného neosvobozeného prodeje podle § 10 se příjem snižuje o uznatelné výdaje. Daň se proto zpravidla nepočítá z celé kupní ceny.
Ne vždy. Při dědictví po příbuzném v přímé řadě nebo manželovi se započítává také doba vlastnictví zůstavitele.
Pro tento časový test se doba vlastnictví dárce nepřičítá. Darování a dědictví mají odlišná pravidla.
Není. Pětiletý test se týká pozemků nabytých nejpozději do konce roku 2020. Pro nabytí od roku 2021 platí zpravidla desetiletý test.
U pozemků nabytých od roku 2021 to za zákonných podmínek možné je. Důležité je včasné oznámení, účel i lhůta použití prostředků.
