Kolik stojí zemědělská půda?
Pokud se vlastníci půdy na vlastní pěst zajímají o to, jakou cenu má jejich pozemek, mnohdy se dostanou k několika naprosto odlišným částkám.
Mohou totiž narazit na diametrálně různé údaje. V České republice rozlišujeme dvojí druh cen - cenu „úřední” a „tržní”.
Jaká je úřední cena půdy a k čemu se využívá?
Úřední cenu určuje zákon č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Ve své příloze č. 4 stanovuje úřední ceny zemědělských pozemků.
Majitelé půdy, ale mohou být zaskočeni, pokud si danou přílohu otevřou: úřední cena je násobně nižší než ta, kterou nastavil trh.
Na trhu s půdou rozlišujeme dva druhy úředních cen:
Ceny podle BPEJ (tj. bonitovaných půdně ekologických jednotek) a pak ceny podle katastrálního území.
Úřední ceny půdy se využívají většinou, jak už název napovídá při úředních záležitostech - stanovení daně z nemovitosti či příjmu. Může se také používat při výpočtech stanovení výše dědictví, při nákupu či prodeji pozemků od státu a státních institucí, nebo při pozemkových úpravách. Jak již bylo řečeno ve většině lokalit, jsou mnohonásobně nižší než tržní ceny - ale jelikož se podle nich většinou vypočítává výše odvodů státu apod., je to pro vlastníky výhodné.
Chcete zjistit hodnotu Vašeho pozemku?
Spočítejte si ji na naší kalkulačce!
Využijte naši kalkulačku a zjistěte cenu svého pozemku zdarma a zcela nezávazně. Pokud si na odhad sami netroufáte, můžete využít služeb našich odborníků.
Cena zemědělského pozemku podle BPEJ
Využívají se například k oceňování pozemků pro účely daně z nabytí nemovitých věcí. Zjednodušeně lze říci, že čím vyšší BPEJ, tím kvalitnější půda a tím vyšší státem stanovená cena. Ceny dle BPEJ byly od r. 2014 zvýšeny o 15 %.
Upravuje je příloha č. 4 k vyhlášce č. 441/2013 Sb. (Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku).
Cena půdy podle katastrálního území
Využívají se pro stanovení výše daně z nemovitosti. Dále také pro stanovení ročního nájemného (pachtovného) za zemědělské pozemky, v případech, kdy se vlastník a nájemce na jeho výši nedohodnou, a pro stanovení kupní ceny při převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.
Vydává je na základě zákona č. 338/1992 Sb. Ministerstvo zemědělství ve spolupráci s Ministerstvem financí ČR a jsou průměrem všech cen dle BPEJ v daném katastrálním území.
Úřední ceny by měly odrážet kvalitu půdy, s úřední změnou kvality půdy se také okamžitě mění cena. Nejnižší cenu mají dle vyhlášek pozemky s nejnižší bonitou půdy (tj. „nejméně kvalitní půda”). Nejvyšší cenu ty s nejvyšší bonitou.
Úřední cena se pohybuje v rozmezí 1 Kč/m2 - 19 Kč/m2
Základní ceny zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek:
Příloha č. 4 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků:
Příloha k vyhlášce č. 298/2014 Sb. - novelizována s účinností od 1.1.2024 vyhláškou č. 351/2023 Sb.
Jaká je tržní cena zemědělské půdy
Tržní cena vzniká na základě nabídky a poptávky. Roli tu hraje i již zmiňované BPEJ - tedy státem vyčíslená kvalita půdy. Pro poptávku jsou ale zásadní i další faktory. Namátkou je to například lokalita, ve které se pozemek nachází, jeho přístupnost - zda je pozemek pro zemědělce lukrativní a může se k němu snadno dostat? Je-li pozemek poškozen erozí? Vliv může mít i způsob hospodaření na pozemku samotném i v jeho okolí - nešetrný přístup obdělávání půdy na blízkých pozemcích může negativně ovlivnit i Váš pozemek (a stejně tak naopak).
Kolik stojí m2 půdy?
15 - 45 Kč/m2
Vzhledem k širokému rozpětí typů zemědělských pozemků je i rozpětí cen velmi široké. Obecně lze říci, že tržní ceny začínají na částkách, kde úředně stanovená cena končí. Zejména u velmi úrodné a kvalitní orné půdy může být tržní cena násobně vyšší než ta úřední.
Co ovlivňuje cenu zemědělské půdy
Konkrétní tržní ceny se mohou lišit v závislosti na mnoha faktorech, jako je lokalita, kvalita půdy, přístupnost nebo i tvar a velikost pozemku. Pro přesné ocenění vašeho pozemku je vždy nejlepší obrátit se na odborníka v oblasti nemovitostí nebo znalce.
Cena pozemku podle druhu využití
Cena orné půdy
Cena orné půdy se liší podle kvality půdy, lokalizace a dalších faktorů. Obecně se ceny mohou pohybovat od několika desítek korun za metr čtvereční v méně žádaných lokalitách až po vyšší desítky korun v oblastech s vysokou úrodností a dobrým přístupem.
Cena za TTP
Ceny TTP, neboli trvalé travní porosty, bývají až o 30 % nižší než ceny orné půdy, ale opět se mohou lišit v závislosti na kvalitě a umístění. Ceny mohou být v řádu desítek korun za metr čtvereční.
Sady
Ceny sadů mohou být vyšší kvůli investicím do výsadby a údržby stromů. Ceny se mohou pohybovat od stovky do několika stovek korun za metr čtvereční, v závislosti na druhu stromů, věku sadu a dalších faktorech.
Vinice
Vinice jsou často hodnoceny vyššími cenami kvůli specifickým požadavkům na pěstování a vysoké hodnotě produkce. Ceny se mohou pohybovat od několika stovek do tisíců korun za metr čtvereční, zvláště v renomovaných vinařských oblastech.
Chmelnice
Podobně jako vinice, i chmelnice mohou mít vyšší cenu kvůli speciálním požadavkům na pěstování a zpracování chmele. Ceny se mohou lišit v závislosti na lokalitě a kvalitě chmelnice.
Závěrem je třeba říci, že cenu pozemku nelze jednoduše stanovit podle tabulky. To, na jakou hodnotu bude nakonec oceněna, ovlivňuje nemalý počet proměnných.
Zodpovědný znalec přihlíží k většímu počtu faktorů. Nikdo by neměl stanovit cenu půdy jen tak od boku, bez znalosti všech reálií týkajících se pozemku.
