Farmíto Magazín

Odhad ceny zemědělského pozemku. Jak probíhá krok za krokem

15. 02. 2024 | Měli byste vědět
hodnota-půdy
Vědět, jakou cenu má pozemek je pro každého majitele zásadní, ať už se jedná o jakkýkoli typ nemovitosti. Jak probíhá odhad ceny pozemku? Kdy je potřeba, kolik stojí a jaké kroky obnáší?

Odhad ceny nemovitosti, je klíčovým krokem při prodeji nebo koupi pozemku, v dědických řízeních, při zajištění úvěru nebo pro účely daně z nemovitostí. Díky kvalitnímu odhadu je možné určit férovou tržní cenu. V procesu odhadu ceny je zohledňována řada různých faktorů a odhadci postupují podle několika způsobů metodiky - ten, kdo vám chce stanovit poctivě a férově zpracovanou nabídku, nevysloví ji hned. A bude se doptávat. Ačkoli si řada lidí myslí, že odhadnout cenu mohou sami, odborníci tuto možnost zásadně nedoporučují. Amatérské odhady nebývají přesné a špatný odhad může způsobit víc škody než užitku. 

kalkulacka-ceny-pudy

Chcete vědět, jakou hodnotu má váš pozemek? 

Nabízíme odhad pozemku zdarma a bez závazků. K oceňování i prodeji přistupujeme slušně a eticky a máme zájem o udržitelný rozvoj české krajiny.

Kdo provádí odhad pozemku

Na odhady nemovitostí a pozemků se specializují odhadci nebo soudní znalci. Prvním krokem je výběr kvalifikovaného odhadce nebo soudního znalce, který má v daném oboru zkušenosti. 

Práce odhadce nebo soudního znalce zahrnuje nejen samotný odhad hodnoty nemovitosti, ale také důkladnou analýzu trhu, právních aspektů a fyzických charakteristik pozemku. Odborník musí být schopen identifikovat všechny proměnné, které mohou hodnotu pozemku ovlivnit, a správně je aplikovat při výpočtu jeho hodnoty.

Kolik stojí odhad pozemku?

Cena odhadu pozemku se liší v závislosti na složitosti případu, velikosti pozemku a regionu. Některé firmy, jako například ta naše, nabízejí odhad ceny zdarma. Jinde za proces zákazník zaplatí od stovek korun do tisíců. Na nejvíce přijde odhad prováděný odborným soudním znalcem, ten se může vyšplhat až na desítku tisíc korun. 

Lze nacenit nemovitost i online?

Ano, existují online nástroje a služby, jako třeba cenové mapy a kalkulačky, které umožňují předběžný odhad hodnoty nemovitosti na základě veřejně dostupných dat jako jsou v případě zemědělských pozemků údaje z katastru nebo z LPIS. Tyto odhady mohou být užitečné pro první orientaci, ale pro přesné a závazné ocenění je spolehlivější volit osobní odhad od zkušeného odhadce, který zohlední všechny náležitosti konkrétního pozemku.

Katastr nemovitostí
Přečtěte si více:
Jak se vyznat v katastru nemovitostí?

Kdy využít služeb odhadce a kdy soudního znalce?

Služeb odhadce využijte, pokud potřebujete zjistit jakou tržní hodnotu má váš pozemek pro účely pro soukromé, obchodní nebo finanční účely, jako je prodej, koupě, zajištění hypotéky, daňové účely nebo pro investiční rozhodnutí. Odhadce poskytuje rychlý a efektivní způsob, jak získat realistický odhad hodnoty nemovitosti.

Oproti tomu soudní znalec platí jako nejvyšší autorita. Jeho posudek je vyžadován pro právní účely - tady v případě soudních řízení, kde je posudek předkládán jako důkaz. Může to být např. V případě exekuce, komplikovaného dědické řízení, rozvodové řízení nebo jiné situace. Soudní znalec je také nutný, když zákon vyžaduje jeho použití pro určité typy ocenění.

Jak se rozhodnout při výběru odhadce?

Na trhu působí řada firem specializujících se na oceňování nemovitostí. Při výběru je důležité zvážit jejich reputaci, zkušenosti, odbornost i reference. Důležitý je také přístup firmy k odhadu a zda respektuje etické normy v oboru.

pacht
Přečtěte si také:
Jak na prodej zemědělské půdy bez stresu: Vše, co potřebujete vědět jako majitel

Jak se provádí odhad pozemku?

Před samotným odhadem by měl majitel shromáždit veškeré důležité dokumenty týkající se pozemku, jako jsou výpisy z katastru nemovitostí, mapy, údaje o využití pozemku, případné smlouvy nebo informace o právních omezeních. V případě využití služeb profesionálních odhadců jako je i Farmíto s velkou částí těchto administrativních úkonů vlastníkům odhadce nabízí pomocnou ruku. 

Následně odhadce nebo soudní znalec zhodnotí stav pozemku. Jeho polohu, velikost, bonitu půdy, přístupové cesty a další faktory, které mohou ovlivnit jeho hodnotu. Následuje analýza trhu, jejímž cílem je získat realistický obrázek o tržní hodnotě pozemku.

Odhadce využije jednu nebo kombinaci více metod (porovnávací, výnosová, nákladová) pro stanovení hodnoty pozemku. Volba metody závisí na charakteru pozemku, účelu odhadu, dostupnosti dat a dalších faktorech. Podívejme se na ně blíž.

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda spočívá v porovnání odhadovaného pozemku s podobnými pozemky, které byly nedávno prodány v podobné lokalitě. Cílem je najít srovnatelné transakce a na základě nich určit tržní hodnotu odhadovaného pozemku. Tato metoda se nejčastěji používá, pokud existuje dostatek informací o prodejích srovnatelných pozemků. Je vhodná pro běžné zemědělské pozemky, kde je možné najít dostatek srovnatelných transakcí. Úspěšnost této metody závisí na dostupnosti a relevanci tržních dat. Je nutné mít přístup k informacím o nedávných prodejích, včetně ceny, velikosti, bonity půdy a dalších relevantních faktorů.

Výnosová metoda

Výnosová metoda odhaduje hodnotu pozemku na základě předpokládaných budoucích výnosů, které pozemek může generovat. Tyto výnosy jsou diskontovány do současné hodnoty, aby se získala odhadovaná tržní hodnota. Tato metoda je vhodná pro zemědělské pozemky, kde je hlavním účelem generování příjmů, například u pozemků využívaných pro intenzivní zemědělství, vinice nebo sady. Je také používána, když nejsou dostupná srovnatelná tržní data. Úspěšnost metody závisí na schopnosti přesně odhadnout budoucí výnosy a správně zvolit diskontní sazbu. Vyžaduje důkladnou analýzu trhu a dobrou znalost zemědělského sektoru.

Nákladová metoda

Nákladová metoda odhaduje hodnotu pozemku na základě nákladů, které by byly potřebné k reprodukci nebo nahrazení pozemku s podobnými charakteristikami. Zahrnuje náklady na nákup půdy a náklady na případné vylepšení. Tato metoda se obvykle používá pro specifické zemědělské pozemky, kde není možné použít porovnávací nebo výnosovou metodu, například u pozemků s unikátními vlastnostmi nebo tam, kde je trh s pozemky málo aktivní. Hodnota odhadu závisí na přesnosti odhadu nákladů na reprodukci nebo nahrazení a nezohledňuje tržní poptávku. Tato metoda může být méně přesná v dynamickém tržním prostředí.

Volba metody odhadu ceny zemědělského pozemku závisí na specifikách pozemku, dostupnosti relevantních dat a účelu odhadu. V praxi mohou být tyto metody kombinovány pro dosažení co nejpřesnějšího odhadu hodnoty. Na základě shromážděných informací a provedené analýzy odhadce sestaví odhadní zprávu, která obsahuje všechny důležité informace a výslednou hodnotu pozemku.

Podle čeho se určuje cena pozemku?

Na cenu zemědělského pozemku má vliv řada faktorů, včetně lokality, velikosti, bonity půdy, možnosti zavlažování, přístupnosti a blízkosti infrastruktury. Dále mohou cenu ovlivnit tržní podmínky, poptávka a nabídka v dané oblasti. Může být určena různými způsoby:

  • Tržní cena – odráží částku, za kterou je možné na trhu získat srovnatelné zemědělské pozemky. Tato hodnota je ovlivněna aktuálním časem a specifiky lokality, kde se pozemek nachází.
  • Cena zadlužitelná - používá se při odhadu hodnoty zemědělského pozemku pro účely zajištění hypotéky nebo jiného typu úvěru. Tato cena bývá často nižší než tržní cena, což může způsobit problémy v případě, že vlastník nemá dostatečné finanční prostředky na pokrytí rozdílu.
  • Cena zjištěná (úřední) – určuje se podle oceňovacích předpisů vydávaných Ministerstvem financí s cílem zabezpečit daňovou spravedlnost. Tato cena slouží k určení výše daní nebo náhrad v případě vyvlastnění ve veřejném zájmu. Do roku 1990 to byl hlavní způsob ocenění zemědělských pozemků.

Kupní cena – je konečná částka, za kterou je zemědělský pozemek skutečně prodán. Na její výši se dohodnou prodávající a kupující bez zásahu externího poradce. Tato cena je tedy výsledkem přímé dohody mezi zúčastněnými stranami.

Pole
Přečtěte si také:
Kolik stojí zemědělská půda?
Jakou cenu má půda?
Zjistěte více:
Co všechno určuje cenu zemědělské půdy

Klíč k úspěšnému prodeji

Přesný a realistický odhad je klíčem k úspěšnému prodeji.  Dokáže zajistit, že na obchodu nebudete tratní a svůj pozemek dostanete do dobrých rukou. Příliš vysoká cena nemovitosti, která neodpovídá skutečnosti, může potenciální kupce odradit, zatímco následné snížení ceny může vyvolat nedůvěru. 

Spoléhání se na ceny uvedené v online inzerátech může být zavádějící a vést k nerealistickým očekáváním. Tyto informace často neposkytují úplný obraz o tržních podmínkách nebo o tom, jak dlouho jsou pozemky skutečně na trhu a za kolik jsou nakonec prodány. Nebojte se prověřit si služby makléřů a zvážit spolupráci s odborníkem, který vám pomůže odhadnout hodnotu vašeho zemědělského pozemku správně.

Pokud vás zajímá jakou cenu má váš pozemek, můžete využít možnosti nechat si u nás provést odhad vaší nemovitosti zdarma.

Eroze
Mohlo by Vás zajímat:
Tiché hrozby na českých polích - Alarmující dokument o stavu orné půdy na ČT24
cesta_pole
Přečtěte si také:
Služebnost vs. věcné břemeno. Je to totéž?

Napište nám

Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu se Zásadami pro zpracování a ochranu osobních údajů, v nichž naleznete také potřebné podrobnosti o vašich právech souvisejících se zpracováním vašich osobních údajů.