Pachtovní smlouvy se běžně uzavírají na mnoho let. Pokud pachtýř hospodaří, platby chodí včas a vztah funguje bez potíží, smlouva často zůstane založená v šuplíku. Za deset nebo patnáct let se ale můžou změnit údaje o pozemku, kontakty smluvních stran i samotné podmínky spolupráce. Neznamená to automaticky, že smlouva přestala platit. Při změně pachtovného, prodeji pozemku nebo převodu majetku ale mohou zastaralé informace zbytečně zkomplikovat další postup.
Kontrola přitom nemusí zabrat celé odpoledne. Stačí projít několik klíčových oblastí.
Začněte parcelními čísly, výměrou a případnými přílohami smlouvy. Právě tady se po letech často objeví rozdíly. Pozemek mohl být rozdělen nebo sloučen, mohlo dojít ke zpřesnění jeho výměry či změně označení parcely. Starší příloha se zákresem také nemusí zachycovat dnešní stav.
Porovnejte proto:
U zemědělsky obhospodařované půdy může další informace poskytnout také LPIS, tedy veřejný registr půdy vedený podle uživatelských vztahů. LPIS ale neprokazuje vlastnictví pozemku ani platnost pachtovní smlouvy. Tyto informace je potřeba ověřovat z příslušných právních dokumentů a evidence katastru nemovitostí. LPIS může sloužit jako doplňkový zdroj pro ověření, jak je zemědělská půda evidována z pohledu jejího užívání.
Rozdíl mezi pachtovní smlouvou a dnešní evidencí ještě nemusí znamenat pochybení pachtýře nebo neplatnost smlouvy. Nejdříve je potřeba zjistit, proč vznikl. Může jít například o změnu parcelace nebo aktualizaci katastrálních údajů.
TIP: Připravte si vedle sebe pachtovní smlouvu, aktuální výpis z katastru a mapu parcel. Pokud údaje nesedí, poznamenejte si konkrétní rozdíly a teprve potom je řešte s pachtýřem.
Potřebujete se zorientovat v LPIS?
Zjistěte, co v LPIS najdete, k čemu evidence slouží a jaké informace vám může poskytnout o zemědělské půdě.
V pachtovní smlouvě zkontrolujte také identifikaci obou stran. Za několik let se může změnit bydliště vlastníka, sídlo společnosti, kontaktní osoba, telefon, e-mail nebo bankovní spojení. Zastaralý telefon obvykle fungování pachtu neohrozí. Větší komplikaci ale můžou způsobit neaktuální údaje pro doručování písemností. To se projeví například při jednání o změně podmínek nebo při výpovědi.
Prověřte proto zejména:
Samotná změna vlastníka přitom automaticky neznamená, že je potřeba uzavřít novou pachtovní smlouvu. Podle § 2341 občanského zákoníku se na pacht přiměřeně použijí ustanovení o nájmu, pokud zákonná úprava pachtu nestanoví něco jiného. § 2221 odst. 1 občanského zákoníku pak stanoví, že při změně vlastníka věci přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Toto pravidlo se přiměřeně uplatní také u pachtu.
Při změně vlastníka je proto důležité projít stávající pachtovní smlouvu a ověřit její podmínky i případná další ujednání. Více o tom, co se s pachtem děje při prodeji půdy, najdete v našem dalším článku.
Odpovídá vaše staré pachtovné dnešní situaci?
Podívejte se, co ovlivňuje pachtovné a co je dobré vědět před jednáním o jeho změně.Pachtovné aneb co všechno by měli vlastníci vědět o pachtu?
Nestačí se podívat jen na samotnou částku. Pachtovní smlouva by měla srozumitelně určit taky splatnost, způsob platby a případně pravidlo, podle kterého se pachtovné počítá. Zkontrolujte proto:
Občanský zákoník upravuje také splatnost pachtovného. U zemědělského pachtu je proto vždy potřeba porovnat zákonnou úpravu s tím, co si strany sjednaly přímo ve smlouvě. Při kontrole starší smlouvy se proto nedívejte jen na částku, ale také na sjednanou splatnost a způsob úhrady.
Pokud ale chcete otevřít jednání o nových podmínkách, pomůže znát současnou hodnotu pozemku, jeho výměru a charakter hospodaření.
TIP: Orientační ocenění pozemku není automatickým výpočtem správného pachtovného. Poskytne vám ale důležitý podklad pro posouzení, jestli současné nastavení dává v kontextu hodnoty půdy smysl.
U pachtovní smlouvy nejdřív zjistěte, zda byla uzavřena na dobu určitou, nebo neurčitou. Potom si projděte podmínky prodloužení a výpovědi.
Pozornost věnujte hlavně tomu:
U zemědělského pachtu uzavřeného na dobu neurčitou stanoví § 2347 občanského zákoníku dvanáctiměsíční výpovědní dobu. Samotných 12 měsíců ale není jedinou podmínkou, kterou je potřeba při výpovědi hlídat.
Na zemědělský pacht se použijí také obecná ustanovení o pachtu. § 2339 občanského zákoníku stanoví, že pacht na dobu neurčitou se vypovídá tak, aby skončil koncem pachtovního roku. U zemědělského pachtu se přitom má za to, že pachtovní rok trvá od 1. října do 30. září následujícího roku.
Při plánování výpovědi je proto potřeba hlídat dvanáctiměsíční výpovědní dobu i konec pachtovního roku. Vždy zároveň zkontrolujte konkrétní znění smlouvy.
TIP: Máte smlouvu uzavřenou před rokem 2014?
U smluv uzavřených do 31. prosince 2013 je potřeba dát pozor na to, podle jaké právní úpravy se řídí. Nelze na ně totiž automaticky použít současná ustanovení občanského zákoníku o pachtu. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 dovodil, že smlouva uzavřená do 31. 12. 2013, která by podle dnešní právní úpravy měla charakter pachtu, se může i po 1. 1. 2014 řídit dřívější právní úpravou.
U takto staré smlouvy je proto vhodné před změnou podmínek nebo výpovědí ověřit její konkrétní právní režim.
Pan Novák uzavřel před 12 lety pachtovní smlouvu na několik zemědělských pozemků. Pachtýř celou dobu hospodaří a pachtovné chodí pravidelně. Znamená to, že není co řešit? Při kontrole pan Novák zjistí, že se změnilo označení jedné parcely, ve smlouvě má uvedenou starou adresu a pachtovné zůstalo od podpisu smlouvy stejné.
Samotné stáří smlouvy ani tyto rozdíly automaticky neznamenají, že smlouva přestala platit. Je ale vhodné porovnat údaje s katastrem nemovitostí, zkontrolovat dobu trvání a podmínky smlouvy a následně posoudit, zda jednotlivé změny zachytit dodatkem, nebo zda už bude přehlednější nové znění smlouvy.
Pokud pan Novák zároveň uvažuje o prodeji půdy, měl by si předem ověřit také podmínky stávajícího pachtu a zjistit aktuální hodnotu pozemku.
Starší pachtovní smlouva může obsahovat ustanovení o podpachtu nebo o přenechání pozemku třetí osobě. Zkontrolujte, jestli je takový postup dovolený a jestli vyžaduje váš předchozí souhlas.
Podle § 2334 občanského zákoníku může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby, pokud pachtýř bez předchozího souhlasu přenechá věc jinému k užívání, propachtuje ji dál nebo změní její hospodářské určení či způsob užívání. Konkrétní situace ale vždy záleží na pachtovní smlouvě a okolnostech případu.
Prověřte proto:
Uvažujete o prodeji propachtovaného pozemku?
Ani existující pacht nemusí znamenat, že pozemek nelze prodat. Důležité je vědět, co obsahuje smlouva a co změna vlastníka znamená pro existující vztah.
Dodatek ke smlouvě může být praktickým řešením, pokud se mění jednotlivé údaje, například adresa, bankovní spojení, označení parcely nebo jiná přesně vymezená část pachtovní smlouvy. Nové znění bývá přehlednější ve chvíli, kdy se úprav nahromadilo více nebo se mění samotný základ vztahu, například:
Neexistuje jednoduchá hranice, od které je nová pachtovní smlouva vždy nutná. Rozhodující je, aby výsledný dokument zůstal přehledný, jednoznačný a nevytvářel rozpory mezi původním textem a několika dodatky. U významnějších změn je vhodná odborná kontrola.
Než smlouvu znovu založíte, ověřte si:
✅ parcelní čísla a výměru,
✅ aktuální údaje vlastníka a pachtýře,
✅ adresy pro doručování,
✅ výši, splatnost a způsob placení pachtovného,
✅ dobu trvání smlouvy,
✅ pravidla prodloužení a výpovědi,
✅ ustanovení o podpachtu,
✅ současný rozsah a způsob užívání pozemku.
Pokud u některého bodu neznáte odpověď, doplňte si nejprve potřebné podklady. Teprve potom rozhodujte, zda smlouva potřebuje drobnou úpravu, nové znění nebo odborné posouzení.
Deset let stará pachtovní smlouva nemusí být špatná. Důležité je, aby jednoznačně určovala pozemek, smluvní strany, pachtovné i pravidla dalšího fungování. Kontrola vám pomůže odhalit zastaralé údaje dříve, než začnete řešit prodej, změnu pachtu nebo převod pozemku na dalšího vlastníka.
Nejste si jistí aktuální hodnotou propachtovaného pozemku? Nechte si připravit orientační ocenění zemědělské půdy. Pokud naopak uvažujete o prodeji, projděte si také, co znamená prodej pozemku se stávající pachtovní smlouvou a které informace je dobré znát ještě před samotným prodejem.
Farmíto se zaměřuje na zemědělskou půdu a pomáhá jejím vlastníkům zorientovat se v její hodnotě a možnostech prodeje. Na našem webu najdete také praktické informace o pachtu, katastru nemovitostí, LPIS a dalších tématech, se kterými se vlastníci půdy běžně setkávají.
Začněte porovnáním údajů ve smlouvě s aktuálním stavem v katastru nemovitostí. Zaměřte se na parcelní čísla, výměru pozemku, délku trvání smlouvy, způsob placení pachtovného a kontaktní údaje obou smluvních stran.
Orientační ocenění může být užitečné nejen před prodejem, ale také ve chvíli, kdy uvažujete o změně pachtovného, uzavření nové pachtovní smlouvy nebo chcete zjistit, jak se hodnota vašeho pozemku za poslední roky změnila. Aktuální přehled o hodnotě pozemku vám usnadní další rozhodování.
Nejde automaticky o chybu. Parcelní čísla se mohla změnit například při obnově katastrální mapy nebo změně parcelace. Nejprve si ověřte aktuální stav v katastru nemovitostí a podle potřeby zvažte uzavření dodatku ke smlouvě.
Nejdříve porovnejte údaje uvedené ve smlouvě s aktuálními údaji v katastru nemovitostí. U zemědělských pozemků může doplňkové informace poskytnout také evidence LPIS. LPIS však neprokazuje vlastnictví pozemku ani platnost pachtovní smlouvy a nenahrazuje katastr nemovitostí.
§ 2347 občanského zákoníku stanoví u zemědělského pachtu na dobu neurčitou dvanáctiměsíční výpovědní dobu. Výpověď ale musí zároveň směřovat ke konci pachtovního roku. Podle § 2339 občanského zákoníku se u zemědělského pachtu má za to, že pachtovní rok trvá od 1. října do 30. září následujícího roku.
Je proto potřeba hlídat obě podmínky: dvanáctiměsíční výpovědní dobu i konec pachtovního roku. Současně vždy zkontrolujte konkrétní znění pachtovní smlouvy. U smluv uzavřených do 31. 12. 2013 může být navíc rozhodující dřívější právní úprava.
Dodatek bývá vhodný při změně kontaktních údajů, bankovního účtu nebo administrativních údajů o pozemku. Pokud se mění samotné podmínky pachtu, je vhodné zvážit přípravu nové smlouvy.
Samotný prodej nebo jiná změna vlastníka pozemku automaticky neznamená, že je nutné uzavřít úplně novou pachtovní smlouvu. Při změně vlastníka je ale důležité ověřit existující smlouvu, její dobu trvání, podmínky ukončení a další práva a povinnosti, které jsou s pachtem spojené.
Pokud jste pozemek nově získali, vyžádejte si proto původní pachtovní smlouvu a případné dodatky a ověřte si, kdo půdu skutečně užívá a za jakých podmínek. Při nejasnostech je vhodné nechat konkrétní smlouvu posoudit právníkem.
Podpacht znamená, že pachtýř přenechá užívání pozemku další osobě. Vyplatí se zkontrolovat, jestli smlouva podpacht umožňuje a za jakých podmínek.
Typickými signály jsou změněná parcelní čísla, jiná výměra pozemku, neaktuální kontaktní údaje nebo situace, kdy smlouva neodpovídá současnému způsobu hospodaření nebo plánům vlastníka.
Pevně stanovená lhůta neexistuje. Praktické je projít smlouvu vždy při významnější změně – například před koncem její platnosti, při dědictví, před prodejem pozemku nebo pokud se změnily údaje o pozemku či smluvních stranách.
Ano. Propachtovaný pozemek lze prodat i během trvání pachtovní smlouvy. Nový vlastník ale zpravidla vstupuje do práv a povinností vyplývajících ze stávajícího pachtovního vztahu. Pokud o prodeji uvažujete, je dobré znát podmínky smlouvy a mít přehled o aktuální hodnotě pozemku.
