Pachtovní smlouva: co má obsahovat a proč je důležitá

To, jakým způsobem zemědělec na vaší půdě hospodaří a jak ji využívá má velký vliv na její kvalitu, ale také na její cenu. Pacht neboli zemědělský nájem upravuje zákon, který ukládá pachtýři, tedy hospodařícímu zemědělci, starat se o pozemek s péčí řádného hospodáře. Blíže to ale nedefinuje. A každý může mít jinou představu o tom, co to znamená. Pokud se s vaším pachtýřem na této představě neshodnete, může nastat problém. A předcházet tomu pomůže dobře zpracovaná a přehledně a jasně definovaná pachtovní smlouva. 

Pachtovní smlouvy někteří vlastníci podědili i s pozemky, mnohdy jsou tyto smlouvy relikty z dob minulých a nejsou pro vlastníky výhodné. A může se tak stát, že pokud začnete pátrat po tom, co a jak se na vašem pozemku děje, budete nepříjemně překvapeni. A ještě větší zděšení vás čeká, pokud se podíváte do staré poděděné pachtovní smlouvy a zjistíte, že pro vás není výhodná. A s tím, že pachtýř, ve vašich očích, vaši půdu znehodnocuje, nemůžete nic dělat. 

Řešením může být pokusit se smlouvu vypovědět a uzavřít novou. To ale nemusí být jednoduché. Anebo se zbavit pozemku i se starostmi.

Jaký vliv může mít špatná smlouva na váš pozemek a jeho hodnotu?

Bohužel platí, že co není zakázáno, je dovoleno. A pokud nehrajete s pachtýřem na jednu notu, pak může nastat řada problémů.

Pokud pachtýř neinvestuje do údržby a zlepšování půdy (například nedostatečné hnojení, neprovádění melioračních prací), může to vést k dlouhodobému zhoršení kvality půdy a snížení její hodnoty. Pachtýř může i bez vašeho souhlasu změnit způsob využití půdy, například přeměnit louku na les. To může mít za následek pokles hodnoty půdy, zejména pokud ji budete chtít v budoucnu prodat nebo jinak využít​. Může také bez vašeho vědomí předat půdu dalšímu subjektu do podpachtu. Pokud to není ve smlouvě výslovně povoleno, může to vést k právním komplikacím a potenciálně k poškození půdy. V těchto případech se ale vlastník (propachtovatel) může bránit tím, že pacht vypoví s okamžitou platností. Znehodnocení půdy ovšem zpět vzít nelze. 

Nevyřešené právní problémy, například neoprávněné užívání nebo změna způsobu využití, mohou komplikovat budoucí prodej půdy a snižovat její atraktivitu pro potenciální kupce​. Dlouhodobě zhoršená kvalita půdy může odradit investory, což snižuje možnost dosažení vyšší ceny při prodeji​.

Na co si dát pozor v pachtovní smlouvě? 

Férová smlouva by měla chránit obě strany, jak propachtovatele, tak pachtýře. Předcházet sporům a nabízet jejich případné řešení. Může být pojistkou - hlavní ale je mít na svém pozemku spolehlivého hospodáře. Co by jednoduchá pachtovní smlouva obsahovat?

1. Definice předmětu smlouvy: 

• Ujistěte se, že smlouva obsahuje podrobné informace o propachtované nemovitosti, včetně přesné identifikace pozemku a jeho stavu při předání.
•  Je vhodné přiložit předávací protokol s fotografiemi nebo odbornou analýzu kvality půdy​​, tím lze předcházet možným sporům o to, v jakém stavu, kdo co předal či odevzdal. 
• Měl by být také uveden druh využití zemědělského pozemku. 

2. Práva a povinnosti smluvních stran: 

• Smlouva by měla jasně stanovovat práva a povinnosti jak propachtovatele, tak pachtýře.
• Patří sem například povinnost pachtýře udržovat půdu a inventář v dobrém stavu, způsob hospodaření na pozemku a podmínky péče o živý inventář​. 

3. Doba trvání a výpovědní lhůty: 

• Je důležité přesně definovat dobu trvání pachtu a podmínky pro jeho ukončení.
• Standardní výpovědní lhůta je obvykle šestiměsíční při pachtu na dobu určitou a dvanáctiměsíční při pachtu na dobu neurčitou. 
• Výpovědní důvody by měly být ve smlouvě jasně uvedeny​. 
• Doporučujeme smlouvu uzavírat na dobu určitou s možností prodloužení. 
• Pachtovní smlouvy se uzavírají na delší dobu, standardně na 4 - 5 let, jelikož výsledky hospodaření mohou být vidět, až po nějaké době a delší smlouvy umožňují zemědělcům efektivně investovat do půdy bez obav, že se jim vložené investice nevrátí. 
• Naopak pro majitele je výhodnější kratší výpovědní lhůta, která umožňuje lepší reakci na zvyšující se ceny půdy a zvyšuje hodnotu pozemku bez dlouhodobého zatížení smlouvou. 

4. Pachtovné a platební podmínky: 

• Smlouva musí obsahovat jasně stanovenou výši pachtovného a podmínky jeho úhrady. 
• Pachtovné může být placeno v penězích nebo naturáliích, což by mělo být ve smlouvě přesně uvedeno​​. 
• U nově uzavíraných smluv se průměrná výše pachtovného pohybuje od 3 000 - 7 000 kč/ha. Záleží na druhu využití pozemku, jeho lokalitě ale i dalších faktorech. 

5. Užívání pozemku a podpacht: 

• Ve smlouvě by mělo být stanoveno, jakým způsobem může pachtýř pozemek užívat a zda může pozemek poskytnout do podpachtu jiné osobě. 
• Je doporučeno, aby podpacht byl umožněn pouze se souhlasem propachtovatele​​.

6. Nevhodné užívání pozemku: 

• Pachtýř by měl být smluvně zavázán k takovému hospodaření, které neznehodnotí kvalitu půdy. 
• To zahrnuje například dodržování správného osevního postupu a používání schválených hnojiv​​.

7. Předkupní právo: 

• Dejte pozor na ustanovení o předkupním právu pachtýře na pozemek. Toto ustanovení může komplikovat případný prodej pozemku a snížit jeho prodejní cenu. 
• Pokud je to možné, je lepší předkupní právo do smlouvy nezahrnovat nebo jej formulovat co nejméně omezujícím způsobem​. 

8. Sankce za porušení smlouvy: 

• Smlouva by měla obsahovat sankce za porušení povinností ze strany pachtýře, jako je nedodržení způsobu hospodaření nebo poškození inventáře. 
• To zahrnuje možnost okamžitého ukončení pachtu bez výpovědní lhůty v případě závažného porušení​.

Na internetu je možné nalézt různé bezplatné vzory pachtovních smluv. Je vždy třeba mít na paměti, že je třeba si upravit smlouvu na míru a ideálně využít odborných právních služeb.

FAQ: Výpověď a ukončení pachtovní smlouvy

1) Je možné okamžité ukončení pachtu?

Ano, v některých situacích lze pacht ukončit bez výpovědní doby (tedy „okamžitě“). Typicky jde o závažné porušení povinností pachtýře, například když:

pachtýř dá pozemek do podpachtu bez Vašeho souhlasu,

přenechá pozemek jiné osobě k užívání bez svolení,

změní hospodářské určení pozemku nebo způsob užívání bez souhlasu vlastníka.

V těchto případech může propachtovatel pacht vypovědět bez výpovědní doby. Doporučuje se ale vše dobře zdokumentovat (fotky, svědci, LPIS, komunikace), aby byl důvod výpovědi prokazatelný. 

2) Jak funguje pachtovní smlouva – výpověď obecně?

Výpověď pachtovní smlouvy se řídí tím, zda je smlouva uzavřena:

na dobu neurčitou, nebo

na dobu určitou

a také tím, zda jde o zemědělský pacht, kde platí zvláštní pravidla navázaná na tzv. pachtovní rok (často končí 30. 9.). Výpověď je ideální doručovat písemně a prokazatelně (doporučeně, datovou schránkou). 

3) Jaká je výpověď pachtovní smlouvy na dobu neurčitou?

Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět ve výpovědní době, která běží tak, aby pacht skončil koncem pachtovního roku.

Obecně se uvádí výpovědní doba 12 měsíců (zejména u zemědělského pachtu), přičemž výpověď se často musí doručit nejpozději do 30. 9., aby pacht skončil 30. 9. následujícího roku. (Konkrétní režim může být upraven i smlouvou.) 

Prakticky: když doručíte výpověď do 30. 9., pacht typicky skončí 30. 9. dalšího roku.

4) Jak funguje výpověď pachtovní smlouvy na dobu určitou?

U pachtu na dobu určitou platí jednoduché pravidlo:
Standardně se nevypovídá jen tak, protože má skončit uplynutím sjednané doby.

Výpověď je ale možná například:

pokud je výpověď přímo umožněná a nastavená ve smlouvě (důvody + výpovědní doba),

nebo pokud nastane závažné porušení povinností (např. poškozování pozemku, neoprávněné užívání).

V praxi se často uvádí možnost výpovědi se 6 měsíční výpovědní dobou, aby pacht skončil opět k závěru pachtovního roku, pokud to smlouva umožňuje.