Máte v pachtovní smlouvě uvedenou určitou výměru pozemku, ale při pohledu do katastru nemovitostí nebo LPIS narazíte na jiné číslo. Znamená to, že pachtýř hospodaří na větší ploše, než jste mu přenechali? Nemusí. Pachtovní smlouva, katastr nemovitostí a LPIS pracují s pozemkem z různých pohledů.
Rozdíl může vzniknout například změnou parcelace, tím, že je propachtována jen část parcely, nebo rozdílem mezi katastrální výměrou a zemědělsky využívanou plochou. Místo porovnání tří čísel proto potřebujete zjistit, co přesně jednotlivé údaje označují. Následující postup vám pomůže nesrovnalost prověřit krok za krokem.
Začněte pachtovní smlouvou. Tentokrát nemusíte kontrolovat pachtovné, výpovědní dobu ani další podmínky. Soustřeďte se pouze na to, jak je ve smlouvě vymezen pozemek, který má pachtýř užívat.
Najděte si:
Proč je smlouva tak důležitá? Podle § 2332 občanského zákoníku se propachtovatel pachtovní smlouvou zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání. Právě konkrétní smlouva a její přílohy jsou proto zásadním podkladem při zjišťování, co bylo pachtýři skutečně přenecháno.
Pozornost věnujte hlavně případům, kdy není předmětem pachtu celá parcela. Porovnání její celkové výměry v katastru s číslem ve smlouvě by pak mohlo vést k nesprávnému závěru.
TIP: Nesrovnávejte jen celkový počet hektarů. Pokud smlouva zahrnuje několik parcel, napište si údaje ke každé zvlášť. Jednoduchá tabulka se sloupci „smlouva - katastr - LPIS“ vám pomůže odhalit, u které parcely rozdíl vzniká.
Stejné parcely následně vyhledejte v katastru nemovitostí. U každé zkontrolujte parcelní číslo, katastrální území a současnou výměru. Pokud narazíte na rozdíl, nejprve zjistěte, zda se od podpisu smlouvy nezměnila samotná parcela. Mohlo dojít například k jejímu rozdělení nebo sloučení.
Katastr a smlouva přitom neříkají totéž. Katastr obsahuje aktuální evidované údaje o parcele, zatímco smlouva zachycuje předmět a rozsah konkrétního smluvního vztahu.
Třetím zdrojem pro porovnání může být LPIS. Ten ale není druhou verzí katastru nemovitostí.
Jeho právní základ najdeme v § 3a zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství, který LPIS upravuje jako evidenci využití půdy podle uživatelských vztahů. U dílu půdního bloku se eviduje mimo jiné jeho výměra, uživatel a druh zemědělské kultury. Katastrální parcela a díl půdního bloku proto nejsou totožné jednotky a jejich hranice ani výměry se nemusí přesně překrývat. Při kontrole sledujte především:
LPIS tím může pomoci odhalit, kde se rozdíl nachází. Neprokazuje ale vlastnictví pozemku ani sám o sobě neurčuje rozsah práv vyplývajících z pachtovní smlouvy.
Chcete vědět, jakou hodnotu má váš pozemek? Ať už si chcete udělat přehled o svém majetku, nebo uvažujete o prodeji zemědělské půdy, prvním krokem může být orientační ocenění. Farmíto vám pomůže zjistit hodnotu pozemku a zorientovat se v možnostech jeho prodeje.
Když máte všechny podklady vedle sebe, hledejte příčinu rozdílu. Nejčastěji může jít o:
Rozdílná výměra sama o sobě ještě nedokazuje, že pachtýř porušuje smlouvu. Ukazuje ale, že je potřeba zjistit, které konkrétní plochy jednotlivé údaje popisují.
Pokud příčinu nezjistíte, sepište si konkrétní nesrovnalosti. Připravte číslo parcely, výměru podle smlouvy a katastru, informace z LPIS a případné mapové přílohy či dodatky. Teprve s těmito podklady kontaktujte pachtýře a požádejte ho o vysvětlení. Může mít dokumentaci nebo informace o změnách, které situaci objasní.
Další postup závisí na příčině. Pokud jde o změněné administrativní údaje a obě strany mají jasno v tom, co je předmětem pachtu, může být vhodné smluvní dokumentaci aktualizovat například dodatkem.
Pokud naopak není z dokumentů jasné, jaká plocha byla skutečně propachtována, nebo se vlastník s pachtýřem na rozsahu užívání neshodnou, není vhodné dělat právní závěr pouze podle LPIS či jednoho údaje v katastru. Rozhodovat může konkrétní znění smlouvy, její přílohy, dodatky a další okolnosti.
Pokud máte jako vlastník pochybnosti také o údajích vedených v LPIS, můžete podat podnět k aktualizaci evidence půdy. Podle § 3g odst. 8 zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství Státní zemědělský intervenční fond zahájí postup vedoucí k aktualizaci evidence vždy, pokud takový podnět podá vlastník pozemku, na němž se nachází díl půdního bloku. Fond následně vyzve dotčené uživatele k vyjádření. Při řešení rozporu může být požadováno také doložení písemné dohody nebo dokladu prokazujícího právní důvod užívání dané zemědělské půdy.
Pachtovní smlouva, katastr nemovitostí a LPIS poskytují různé informace. Proto je při rozdílné výměře důležité porovnat nejen čísla, ale také to, k jaké ploše se každý údaj vztahuje. Teprve potom lze poznat, zda jde o běžný rozdíl mezi evidencemi, zastaralý údaj ve smlouvě, nebo nesrovnalost, kterou je potřeba řešit s pachtýřem.
Jakmile máte v údajích o pozemku jasno, můžete se lépe rozhodovat také o jeho dalším využití. Pokud například zvažujete prodej nebo jen chcete vědět, jakou hodnotu má vaše zemědělská půda dnes, Farmíto vám připraví orientační ocenění pozemku a pomůže vám zorientovat se v možnostech jeho prodeje.
Ne. Katastrální parcela a díl půdního bloku v LPIS jsou rozdílné evidenční jednotky. LPIS podle zákona o zemědělství eviduje využití půdy podle uživatelských vztahů, a proto se hranice ani výměry nemusí přesně překrývat.
Údaje o parcele můžete ověřit v Nahlížení do katastru nemovitostí. U parcely lze dohledat mimo jiné její číslo a výměru.
Nejde o závěr, který lze udělat pouze z údaje v LPIS. Je potřeba porovnat smlouvu, katastrální stav, hranice evidované v LPIS a případné další podklady.
Zjistěte, proč se označení parcely změnilo a jak současný stav navazuje na parcelu uvedenou ve smlouvě. U starších dokumentů mohou být důležité také přílohy a následné dodatky.
Ano. Proto není vhodné automaticky porovnávat výměru celé katastrální parcely s údajem ve smlouvě. Rozhodující je, jak je předmět pachtu v konkrétní smlouvě a jejích přílohách vymezen.
Ne automaticky. Záleží na důvodu rozdílu a na tom, zda stávající dokumentace stále jednoznačně vymezuje předmět pachtu. U jednoduché změny může připadat v úvahu dodatek, při zásadnější nejasnosti je vhodné smlouvu odborně zkontrolovat.
Shromážděte smlouvu včetně dodatků a příloh, aktuální údaje z katastru a relevantní informace z LPIS. Pokud ani z těchto podkladů nelze rozsah pachtu jednoznačně určit a strany se neshodnou, je vhodné konkrétní situaci konzultovat s právníkem.
Ve veřejném LPIS si vyhledejte konkrétní místo a zobrazte si příslušný díl půdního bloku. Následně můžete porovnat jeho hranice s průběhem katastrální parcely a ověřit, jaká část vašeho pozemku do evidované zemědělské plochy zasahuje. Počítejte přitom s tím, že katastrální parcela a díl půdního bloku jsou rozdílné evidenční jednotky, takže jejich hranice ani výměra nemusí být totožné.
Pokud problém nespočívá jen v rozdílných údajích, ale potřebujete určit přesný průběh hranice pozemku v terénu, může být na místě obrátit se na geodeta. Ten dokáže hranice odborně zaměřit nebo vytyčit podle katastrálních podkladů.
