Jednou ročně vám na účet přijde pachtovné. Platba chodí pravidelně, pachtýř na půdě hospodaří a není důvod nic řešit. Znamená to ale, že současné nastavení pachtu stále dává smysl? Samotná částka, kterou jednou za rok dostanete, vám toho příliš neřekne.
Mnohem užitečnější obrázek získáte, když roční částku dáte do souvislosti s výměrou pozemku, dobou od poslední změny pachtovného nebo tím, jak dlouho ještě trvá sjednané období. Nemusíte kvůli tomu hned procházet celou smlouvu řádek po řádku. Připravte si pachtovní smlouvu, poslední platbu a údaje o pozemku. Následujících pět čísel vám pomůže udělat si základní audit současného pachtu.
Představme si, že vám pachtýř ročně posílá 12 000 Kč. Je to hodně, nebo málo? Bez dalšího údaje to nelze rozumně posoudit.
Jako první si proto přepočítejte roční platbu na jeden hektar: roční pachtovné ÷ propachtovaná výměra v ha = pachtovné v Kč/ha/rok. Když máte například propachtované 4 hektary a ročně dostáváte 12 000 Kč: 12 000 ÷ 4 = 3 000 Kč/ha/rok.
Přepočet na hektar vám umožní lépe pracovat s tím, jak je současný pacht nastavený. Jde ale o orientační údaj, který sám o sobě ještě neurčuje, zda je pro vás současné nastavení výhodné.
Jakmile znáte sazbu za hektar, podívejte se na druhou stranu výpočtu: výměru, ze které se vaše platba počítá. Například pachtovní smlouva pracuje s výměrou 5,2 ha a pachtovným 3 500 Kč/ha/rok. Jednoduchým výpočtem získáte: 5,2 × 3 500 = 18 200 Kč za rok.
Odpovídá tomu částka, kterou skutečně dostáváte?
Rozdíl automaticky neznamená, že je něco špatně. Výpočet se může řídit konkrétním ustanovením smlouvy, mohla se změnit výměra nebo může existovat jiný důvod. Je to ale podnět k tomu, abyste zjistili, z jakých údajů se vaše platba skutečně počítá.
Vedle sebe si proto položte tři údaje:
Liší se? Pak má smysl zjistit proč.
Nehodnoťte pacht jen podle částky, která vám přijde na účet. Vždy si ověřte i výměru, ze které se počítá.
Pachtovní smlouva může být stará 10 let. To ale ještě neznamená, že 10 let dostáváte stejné pachtovné. Možná jste před třemi lety s pachtýřem uzavřeli dodatek a částku upravili. Pro tento audit je tedy důležitý ten dodatek, ne stáří původní smlouvy.
Najděte proto poslední okamžik, kdy se výše pachtovného změnila. Může jít o datum podpisu smlouvy, pozdější dodatek nebo jiný mechanismus změny sjednaný přímo ve smlouvě. Samotný počet let neříká, že by se pachtovné mělo automaticky zvýšit. Je to ale užitečný údaj, který vám umožní položit si otázku: Odpovídá částka sjednaná před několika lety ještě dnešní situaci?
Další číslo už nenajdete na bankovním výpisu. Hledejte ho přímo ve smlouvě. Nejdříve si ověřte, zda je pacht sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. U smlouvy na dobu určitou si poznamenejte datum, kdy sjednané období končí, a přepočítejte si, kolik času zbývá.
Proč je tento údaj důležitý? Je rozdíl mezi obecným pocitem, že vám současné podmínky již nevyhovují, a konkrétní informací, že sjednané období končí například za dva roky a vy víte, co smlouva stanoví pro jeho další pokračování.
Právě časový horizont vám pomůže plánovat další kroky. Neznamená to automaticky, že máte smlouvu ukončovat. Můžete ale včas začít přemýšlet, zda chcete současné nastavení ponechat, nebo se s pachtýřem bavit o jeho budoucí podobě.
U smlouvy na dobu neurčitou je zase potřeba znát konkrétní podmínky jejího ukončení. Ty se mohou odvíjet nejen od zákonné úpravy, ale i od konkrétního znění a právního režimu smlouvy.
Poslední číslo nemusí být částka ani počet hektarů. Může to být jedno konkrétní datum. Ve smlouvě si vyhledejte termíny, které jsou pro váš pacht důležité. Může jít například o:
splatnost pachtovného,
termín související s případným prodloužením,
lhůtu nebo datum důležité pro další postup podle konkrétní smlouvy.
Neexistuje jedno univerzální datum, které by si měli do kalendáře zapsat všichni vlastníci. Rozhodující je konkrétní smlouva. Důležité je hlavně nenechat řešení změny podmínek na okamžik, kdy už se blíží některý ze smluvních termínů. Když je znáte dopředu, máte větší prostor zjistit si potřebné informace a rozhodnout se, co chcete s pozemkem dál dělat.
Moje pachtovní čísla:
1. Pachtovné: __________ Kč/ha/rok
2. Výměra, ze které se počítá platba: __________ ha
3. Poslední změna pachtovného: před __________ lety
4. Do konce sjednaného období zbývá: __________
5. Nejbližší důležitý termín ve smlouvě: __________
Máte vyplněných všech pět údajů?
Teprve jejich kombinace vám poskytne lepší obrázek o současném nastavení pachtu. Jediné číslo samo o sobě nestačí.
Představme si vlastníka, který má propachtovaných celkem 6 hektarů zemědělské půdy. Každý rok dostává 18 000 Kč. Po krátké kontrole zjistí, že pachtovné vychází na 3 000 Kč/ha/rok, sedm let se nezměnilo a do konce sjednaného období zbývají dva roky.
Samotná čísla ještě neříkají, jestli je pacht nastavený dobře, nebo špatně. Vlastník ale nově ví, z jaké výměry a sazby se jeho pachtovné počítá a kdy má případně začít řešit další nastavení smlouvy.
Pět čísel vám poskytne rychlý přehled o tom, jak je současný pacht nastavený. Kompletní hodnocení pachtovního vztahu ale nenahradí. Důležitý je také stav pozemku, způsob hospodaření pachtýře, místní podmínky nebo další práva a povinnosti sjednané ve smlouvě.
Do rozhodování vstupují i vaše plány s pozemkem. Jiný pohled na dlouhodobý pacht může mít vlastník, který chce půdu ponechat v rodině, a jiný ten, kdo uvažuje o jejím prodeji nebo chce v budoucnu změnit způsob jejího využití.
Číselný audit proto berte jako první orientaci, která vám ukáže, čemu má smysl věnovat se podrobněji.
Při kontrole pachtovní smlouvy může být užitečné znát ještě jeden údaj, který v ní většinou nenajdete: současnou orientační hodnotu zemědělského pozemku. Výši pachtovného a hodnotu půdy je ale potřeba posuzovat odděleně. Z ocenění pozemku nelze automaticky určit, kolik by měl pachtýř platit.
Znalost orientační hodnoty vám může doplnit širší pohled na majetek, se kterým pracujete. Hodit se může například ve chvíli, kdy se blíží konec sjednaného období, přemýšlíte o budoucím nastavení pachtu nebo zvažujete prodej pozemku.
Pět základních čísel vám tedy nedá univerzální odpověď na otázku, jestli se vám současná pachtovní smlouva vyplatí. Poskytne vám ale konkrétní podklady, díky kterým můžete její nastavení lépe posoudit a případné další kroky řešit s předstihem.
Chcete znát současnou orientační hodnotu svého pozemku? Farmíto nabízí vlastníkům zemědělské půdy nezávazný odhad ceny pozemku. Dlouhodobě se věnuje zemědělským pozemkům, jejich ocenění, pachtu i prodeji a při posuzování vychází z konkrétních údajů o daném pozemku a jeho lokalitě.
Roční pachtovné vydělte výměrou propachtované půdy v hektarech. Pokud například dostáváte 15 000 Kč za 5 ha, vychází pachtovné na 3 000 Kč/ha/rok.* Modelový příklad.
Ne. Samotná částka nestačí k posouzení celého pachtovního vztahu. Roli hrají konkrétní podmínky smlouvy, charakter půdy, lokalita a další okolnosti.
Nejprve ověřte způsob výpočtu a konkrétní ustanovení pachtovní smlouvy. Rozdíl automaticky neznamená chybu pachtýře. Může mít jiné vysvětlení, které je potřeba dohledat.
Univerzální interval neexistuje. Doba od poslední změny je především údaj, který vám pomůže posoudit současné nastavení a rozhodnout se, jestli má smysl se mu věnovat podrobněji.
Začněte kontrolou výše pachtovného na hektar, výměry použité pro jeho výpočet, doby od poslední změny pachtovného a důležitých smluvních termínů. Vedle čísel zohledněte i stav pozemku, způsob hospodaření a svoje další plány s půdou.
Záleží na konkrétním znění pachtovní smlouvy a na dohodě mezi vlastníkem a pachtýřem. Smlouva může obsahovat například mechanismus pro úpravu pachtovného. Proto je vhodné nejprve ověřit, co máte sjednáno ve své smlouvě.
Výše pachtovného se může lišit podle konkrétního pozemku a podmínek pachtu. Roli může hrát lokalita, kvalita a charakter půdy, velikost pozemku nebo další podmínky sjednané mezi vlastníkem a pachtýřem.
Existující pacht sám o sobě prodeji pozemku nebrání. Před prodejem je ale důležité znát konkrétní podmínky pachtovní smlouvy a zohlednit je při přípravě prodeje. Podrobnosti Farmíto rozebírá v samostatném článku o prodeji pozemku s pachtovní smlouvou.
Výše pachtovného může být jedním z údajů, které se při posuzování pozemku zohledňují, sama o sobě ale jeho tržní cenu neurčuje. Do hodnoty zemědělského pozemku vstupuje více faktorů, například lokalita, výměra, kvalita půdy, přístup k pozemku nebo konkrétní podmínky pachtovní smlouvy. Pachtovné a tržní hodnotu půdy je proto potřeba posuzovat odděleně.
