Jak zřídit přístupovou cestu přes cizí pozemek?
Obhospodařovaná pole v Česku jsou mnohdy mimořádně rozsáhlá, a tak jedním z častých problémů bývá ztížená dostupnost k pozemkům jiných majitelů.
Pokud na pozemku nelze řádně hospodařit či jej řádně užívat proto, že není dostatečně spojen s veřejnou cestou, a jediná cesta vede právě přes sousední pozemek, občanský zákoník na takové situace pamatuje institutem takzvané nezbytné cesty. Tu náš právní řád nechává zjednat v případě, že majitelé pozemků nenajdou společnou řeč ve vzájemné shodě (formou věcného břemene, případně odkoupením části sousedního pozemku). Ale i jako v jiných případech, i zde je lepší, když s chladnou hlavou dospějí k dohodě sami bez soudních pří.
Vlastníte půdu a uvažujete o prodeji, nebo vám chybí informace? Nezávazně nám níže napište.
Spousta chalupářů, ale i majitelů lesů či zemědělských pozemků, potřebuje přístup ke svému majetku přes okolní půdu, kterou ovšem nevlastní. Dříve byly s takovými cestami problémy a velmi často končily nezbytné cesty u soudu. S novým občanským zákoníkem jich výrazně ubylo, i když samozřejmě spory zcela nevymizely. Pojďme se s problematikou seznámit blíže.
Co je tedy nezbytná cesta?
Zákon (Občanský zákoník ust. § 1029 odst. 1) říká, že „vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.“ Jenže to není tak jednoduché. Pokud by škoda na nemovité věci souseda převýšila užitek cesty, pak taková cesta vzniknout nemůže. Stejně tak, pokud existuje i jiná přístupová cesta, ale tato sporná je vyžadována jen pro pohodlnější přístup. Stejně tak nelze zřídit cestu přes prostor, který byl ohrazen právě proti tomu, aby do něj vcházely cizí osoby (příkladem může být například uzavřený dvůr u obytného domu), nebo kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. Soud nezbytnou cestu nepovolí ani v případě, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá.
Co za to?
Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Pokud se povolí spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Vlastníkovi také patří úhrada za případnou škodu, která by mu mohla cestou vzniknout. Soud může povolit cestu v takové trase a v takovém rozsahu, aby ji mohl žadatel co nejlépe využívat, ale také aby bylo co nejméně zasaženo do práv majitele pozemku. Poměr mezi majitelem pozemku a žadatelem o nezbytnou cestu je dán jejich domluvou. Může zde být zřízena i služebnost, což znamená, že vlastník nemovitosti musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet, v tomto případě trpět cestu a zdržet se všech prostředků, které by zabránily k jejímu užívání.
Nejkratší a nejméně bolestnou cestou
Pro majitele pozemků někde uprostřed rozlehlých lánů je pak důležitý § 1033 občanského zákoníku. Ten říká, že obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup, a přitom se stále musí mít na paměti požadavek na co nejmenší obtěžování a zásah do práv majitelů těchto pozemků.
A co když cesta zmizela v důsledku dělení?
Ztratí-li nemovitá věc spojení s veřejnou cestou proto, že pozemek byl rozdělen, lze žádat nezbytnou cestu jen po osobě, která se na dělení podílela. V takovém případě se nezbytná cesta povolí bez úplaty. Toto je častý problém u dědických řízení, kdy se dědicové dohodnou na dělení majetku, včetně nemovitostí. Rozdělený pozemek pak může ztratit na své části přístup, proto právě na tuto možnost myslí zákon rovnou ve svém paragrafovém znění.
Někdy je rozumné zbavit se cesty i starostí
Poslední a velmi důležitá informace se týká možnosti změny majitele pozemku, na němž má být zřízena cesta jako umělá. Vlastník dotčeného pozemku totiž může požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Tehdy se cena stanoví nejen se zřetelem k ceně postoupeného pozemku, ale i s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku dotčeného vlastníka.
Jak bylo řečeno, vždy je lepší dospět k řešení vzájemnou dohodou, jenže vztahy na venkově často bývají zatížené z minulosti. Mezi horkými hlavami je pak dohoda těžká, proto je dobré, že máme legislativní nástroj, který pamatuje na situace, kdy selže zdravý selský rozum. Pokud k dohodě nedojde musí se pak celá situace řešit u soudu.