Možná jste pozemek zdědili, uvažujete o jeho prodeji nebo přemýšlíte, co s ním do budoucna. Pokud leží poblíž řeky nebo potoka, vyplatí se mezi prvními informacemi ověřit i to, jestli se nachází v záplavovém území.
Samo o sobě to neznamená, že je pozemek nevyužitelný. Informace o záplavovém území ale může být důležitá při plánování stavby nebo větších úprav, při pojištění a v některých případech i při posuzování hodnoty pozemku.
Co se v článku dozvíte?
Podle § 66 zákona č. 254/2001 Sb., vodního zákona, jsou záplavová území administrativně určená území, která může být při výskytu přirozené povodně zaplavena vodou. Jejich rozsah určuje vodoprávní úřad na návrh správce vodního toku.
Pro vlastníka je důležité rozlišovat mezi záplavovým územím a jeho aktivní zónou. Aktivní zóna je část záplavového území, kde se při povodni soustřeďuje rozhodující část průtoku a kde proto platí přísnější pravidla.
Nestačí tedy jenom vědět, že „pozemek je v záplavovém území“. Důležité je zjistit, jestli a v jakém rozsahu do něj parcela zasahuje a jestli se její část nenachází i v aktivní zóně.
Záplavová území upravují především § 66 a § 67 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách. § 66 řeší jejich stanovení a aktivní zóny, § 67 pak omezení, která se v záplavových územích uplatňují.
Nemusíte čekat, až vám o povodňovém riziku někdo řekne. Základní informace si můžete ověřit online.
Hodit se vám bude především parcelní číslo a název katastrálního území. Informace o stanovených záplavových územích jsou dostupné třeba v Hydroekologickém informačním systému VÚV TGM (HEIS VÚV), který zpřístupňuje data o záplavových územích a jejich aktivních zónách.
Na mapě sledujte nejen to, jestli se pozemek se záplavovým územím překrývá, ale také jak velká část parcely je dotčena. Hranice záplavového území totiž nemusí kopírovat hranici parcely.
Pokud plánujete stavbu nebo větší zásah a nejste si interpretací mapy jistí, nespoléhejte na orientační kontrolu online a ověřte konkrétní podmínky u příslušného úřadu.
TIP: Připravte si parcelní číslo a katastrální území. Pokud potřebujete nejprve zjistit přesné údaje o své parcele, využijte také Nahlížení do katastru nemovitostí ČÚZK.
Rozdíl může být zásadní především ve chvíli, kdy chcete na pozemku něco měnit.
V aktivní zóně záplavového území platí podle § 67 vodního zákona významná omezení. Týkají se některých staveb, terénních úprav zhoršujících odtok povrchových vod, skladování odplavitelného materiálu nebo vytváření určitých překážek.
Neznamená to ale jednoduše, že „v aktivní zóně se nikdy nesmí stavět“. Vodní zákon počítá i s výjimkami pro některé druhy staveb a infrastruktury.
I mimo aktivní zónu může platit omezení. Podle míry povodňového nebezpečí nebo ohrožení může vodoprávní úřad stanovit omezující podmínky také v dalších částech záplavového území.
Samotné zařazení zemědělského pozemku do záplavového území automaticky neznamená konec jeho běžného využívání. Podstatné je, co na pozemku plánujete a v jaké části záplavového území se nachází.
Větší pozornost je potřeba věnovat plánované výstavbě nebo zásahům, které můžou ovlivnit odtok vody. V aktivní zóně vodní zákon omezuje některé terénní úpravy, skladování odplavitelného materiálu nebo vytváření překážek.
Pokud tedy chcete pozemek výrazněji upravit, nestačí vycházet jen z toho, že jste jeho vlastníkem. Záplavové území může být jedním z omezení, která je potřeba předem prověřit.
Pokud vás obecně zajímá, jaké možnosti využití zemědělská půda nabízí, přečtěte si náš další článek.
Při hledání informací o svém pozemku se můžete setkat také s pojmem povodňová nebo záplavová zóna. Přestože zní podobně, není vhodné ji automaticky zaměňovat za záplavové území podle vodního zákona.
Pojišťovny pracují s hodnocením povodňového rizika, které jim pomáhá posuzovat rizikovost konkrétní lokality. Česká asociace pojišťoven zpřístupňuje informace o povodňovém zónování, které pojišťovny využívají jako jeden z podkladů při hodnocení rizika a stanovení pojistného.
Pro vlastníka je proto důležité rozlišovat:
Povodňové riziko může hrát roli při stanovení ceny pojištění i podmínek, za kterých je konkrétní nemovitost pojistitelná. Posouzení se však může mezi jednotlivými pojišťovnami lišit. Proto neplatí jednoduché pravidlo, že nemovitost v určité povodňové zóně automaticky pojistit nelze. Pokud na pozemku stavba stojí nebo její vybudování plánujete, vyplatí se možnosti pojištění prověřit individuálně.
Ano, povodňové riziko může být jedním z faktorů, které hodnotu pozemku ovlivňují. Neznamená to ale, že každý pozemek v záplavovém území musí být automaticky levnější.
Důležité je, jak velká část parcely je dotčena a především jestli povodňové riziko omezuje její současné nebo plánované využití. Jinou situaci představuje zemědělská půda, na které může pokračovat běžné hospodaření, a jinou parcela, u které se počítá například s výstavbou.
Cenu navíc ovlivňuje řada dalších okolností - poloha, výměra, přístup, kvalita půdy, územní plán nebo právní omezení.
U zděděného pozemku může informace o záplavovém území pomoci udělat si lepší představu o možnostech jeho dalšího využití. Při koupi zase patří mezi údaje, které je rozumné prověřit ještě před rozhodnutím.
A pokud uvažujete o prodeji, budete díky této informaci lépe vědět, jaké vlastnosti a případná omezení váš pozemek skutečně má.
Důležité přitom není jen jednoduché „ano, parcela leží v záplavovém území“. Zjistěte, jaká její část je dotčena, zda zasahuje do aktivní zóny a co to konkrétně znamená pro zamýšlené využití.
Informace o tom, jestli parcela leží v záplavovém území, je jedním z údajů, které je dobré o vlastním pozemku znát. Sama o sobě ještě neříká, že je pozemek problémový nebo nevyužitelný.
Důležité je zjistit konkrétní situaci parcely, případný zásah aktivní zóny a dát tyto informace do souvislosti s tím, jak chcete pozemek využívat. Pokud zároveň přemýšlíte, jakou má vaše parcela aktuální hodnotu, můžete si ji nechat nezávazně zjistit prostřednictvím Farmíto.
Základní kontrolu lze provést v mapových podkladech HEIS VÚV, kde jsou dostupná stanovená záplavová území a jejich aktivní zóny. U konkrétního stavebního nebo jiného záměru je vhodné podmínky ověřit také u příslušného úřadu.
Záplavové území je území, které může být při přirozené povodni zaplaveno. Aktivní zóna je jeho část, ve které vodní zákon stanovuje přísnější omezení.
Záleží na konkrétní poloze pozemku, rozsahu záplavového území a typu plánované stavby. Významná omezení platí hlavně v aktivní zóně. Konkrétní záměr je proto potřeba posuzovat individuálně.
Ne. Povodňové riziko může cenu ovlivnit hlavně tehdy, pokud omezuje možnosti využití parcely, ale hodnotu pozemku vždy určuje kombinace více faktorů.
Ne. Záplavové území je stanoveno podle vodního zákona, zatímco povodňové zónování používané pojišťovnami slouží především k hodnocení pojistného rizika.
Q100 označuje takzvaný stoletý průtok. Jde o průtok, který má statisticky přibližně 1% pravděpodobnost, že bude v daném roce dosažen nebo překročen. Neznamená to tedy, že stoletá voda přijde přesně jednou za 100 let. Může se vyskytnout i několikrát během kratšího období.
Q20 označuje takzvaný dvacetiletý průtok. Statisticky má přibližně 5% pravděpodobnost, že bude v daném roce dosažen nebo překročen. Ani v tomto případě neplatí, že se taková situace může opakovat pouze jednou za 20 let.
Q50 označuje takzvaný padesátiletý průtok. Má přibližně 2% pravděpodobnost, že bude v daném roce dosažen nebo překročen. Stejně jako u Q20 a Q100 jde o statistické vyjádření pravděpodobnosti, nikoli o pravidelný interval mezi jednotlivými povodněmi.
