Územní plán: Co prozradí o budoucnosti vašeho pozemku?
Územní plán je strategický dokument, který zásadním způsobem ovlivňuje rozvoj obce. Určuje totiž zásady toho, jak se prostředí v dané obci bude měnit - zahrnuje regulace pro výstavbu, určení zón pro bydlení, průmysl, obchod, zemědělství, rekreační účely a další.
Podle zákona je cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.
Důležitým aspektem při územním plánování je také to, že by měl chránit krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti.
Podle zákona by územní plán měl:
- Koordinovat veřejné a soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů (např. zákon o ochraně zemědělského půdního fondu).
- Chránit a rozvíjet přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví.
- Chránit krajinu jako podstatnou složku života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určovat podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťovat ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků.
- Vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a míru využití zastavěného území.
- V nezastavěném území v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení a provádět jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, ochranu přírody a krajiny, veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra; doplňková funkce bydlení či pobytové rekreace není u uvedených staveb přípustná. Tyto stavby a jiná opatření včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí včetně oplocení, umisťovat v nezastavěném území pouze v případech, kdy územně plánovací dokumentace z důvodu veřejného zájmu výslovně nevylučuje.
- Umisťovat na nezastavitelných pozemcích technickou infrastruktur výjimečně lze, pokud to neznemožní jejich dosavadní užívání.
V praxi to znamená, že územní plán může prozradit, zda s pozemkem, který vlastníte vy nebo, o který máte zájem, nemá obec v dlouhodobém horizontu plány - zda se nezmění druh jejího využití, zda za plotem nemá vyrůst nová zástavba nebo zda pozemky nemají sloužit pro silniční infrastrukturu. V současné době ale panuje obecný trend ochrany přírody a zemědělského půdního fondu jako legislativou definovaného způsobu obživy. Proto by k vyjímání zemědělských (či pro krajinu stěžejních) pozemků z tohoto fondu mělo docházet jen v nezbytných případech.
Co je to nezastavitelný pozemek?
Nezastavitelným pozemkem je dle dosavadní úpravy pozemek v zastavěném území obce bez územního plánu, který je veřejnou zelení nebo parkem sloužícím veřejnému užívání, nebo lesní pozemek v intravilánu o výměře větší než 0,5 ha. Na těchto pozemcích lze výjimečně umístit pouze technickou infrastrukturu, a to způsobem, který neznemožní dosavadní užívání (ust. § 18 odst. 6 stavebního zákona č. 283/2021 Sb.).
Pozemek je nezastavitelný, pokud v územním plánu není určen k zástavbě, tedy k výstavbě budov nebo jiných staveb. To může být z různých důvodů, například kvůli ochraně přírody, zemědělskému využití nebo plánování infrastruktury.
Kde zjistit územní plán?
Územní plán je veřejně přístupný dokument. Zjistit ho můžete na buď osobně na úřadě obce nebo města, většinou po telefonické domluvě. Nebo na webových stránkách v sekci územní plánování nebo stavební úřad. Územní plán pro obec, která vás zajímá lze poměrně snadno nalézt zadáním slov ‚‚územní plán‘‘ a název obce nebo kraje do internetového vyhledávače.
Každá obec nemusí mít územní plán, může místo něj (nechat) pořídit „vymezení zastavěného území“.
Existuje také jednotný Informační web územního plánování (IWÚP) spravovaný Ministerstvem pro místní rozvoj, kde lze nalézt všechny informace včetně podkladů a aktualit z oboru na jedné stránce:
https://portal.uur.cz/
Kdo připravuje územní plán?
Přípravu územního plánu zajišťuje obec nebo město, přičemž v procesu se často angažují specializované projekční kanceláře nebo urbanisté. V procesu jsou zapojeni také veřejnost, různé státní orgány a instituce.
Na jak dlouho se připravuje?
Doba přípravy územního plánu se může lišit v závislosti na velikosti a složitosti území. Obvykle se jedná o proces trvající několik měsíců až let.
Ovlivnění a žádost o změnu
Veřejnost má možnost se do procesu přípravy územního plánu zapojit, a to především v rámci veřejných projednávání. Pokud v něm najdete něco, co se vám nelíbí, můžete podat připomínky. Pokud chcete zažádat o změnu územního plánu, je možné to učinit prostřednictvím stavebního úřadu, ale je třeba počítat s tím, že proces změny může být složitý a časově náročný.
Podrobný návod a postup, jak se proti rozhodnutí územního plánu odvolat můžete nalézt v letáku, který vydává veřejný ochránce práv.
Od ledna 2024 platí nový stavební zákon, který některé kroky upravuje.
Máte pozemek a zajímá Vás jakou má cenu?
Nabízíme odhad ceny zemědělského pozemku zdarma a nezávazně. Faktorů ovlivňujících cenu je celá řada, doporučujeme svěřit se do rukou odborníků.
Co prozradí územní plán o okolí?
Narozdíl od katastru nemovitostí, který v listu vlastnictví uvádí všechny aktuální informace, které o pozemku platí teď. Územní plán se dívá do budoucna.
Může prozradit, jaké typy využití území jsou v okolí plánovány nebo povoleny, například zda se v blízkosti nacházejí oblasti určené pro bydlení, průmysl, zemědělství, rekreační účely, ochranu přírody atd. Kromě toho, zda jsou pozemky do budoucna určeny pro výstavbu často blíže určuje o jakou výstavbu a za jakých podmínek - tedy např. Jak vysoké budovy se mohou na daných parcelách stavět nebo za jakých podmínek atd.
Co plán prozradí o pozemku?
Uzemní plán obsahuje barevnou mapu (s legendou), ve které jsou o konkrétním pozemku vyznačeny informace týkající se jeho využití, například zda je určen pro zemědělské účely, bydlení, průmysl nebo jiné využití. Dále mohou být specifikovány podmínky pro výstavbu, jako jsou výškové limity, zastavitelnost a další regulace.
Ale pozor - zejména v případě větších obcí, nemusí být veškeré informace o plánovaném využití pozemku na jednom místě - je tedy mnohdy nutné ponořit se do desítek či stovek stránek materiálů. (I proto může být někdy lepší navštívit úřad osobně).
Územní plán a změna využití pozemku
Územní plán má zásadní vliv na zemědělské pozemky, protože určuje, jaké využití území je povoleno a jaké podmínky pro toto využití platí. Pokud je pozemek v územním plánu označen jako zemědělský, jsou omezeny možnosti jeho dalšího vývoje a využití pro stavební činnost. Naopak, územní plán může stanovit podmínky, za kterých je možné zemědělské pozemky převést na jiné využití, například pro bydlení nebo průmysl.
Změna zemědělského pozemku na stavební se stává v kontextu rozvoje měst a obcí, kdy je potřeba rozšiřovat bydlení, průmyslové zóny nebo infrastrukturu. Četnost závisí na mnoha faktorech, včetně rozvojových plánů obce nebo města, potřeb komunity a stávajícího stavu využití území. V některých regionech může být tento přechod častější, zejména v okolí rozvíjejících se městských oblastí, kde je vysoký tlak na výstavbu nového bydlení nebo komerčních prostor. V jiných, více stabilizovaných nebo chráněných oblastech, může být změna zemědělského pozemku na stavební méně častá.
Degradace půdy představuje jeden z nejzávažnějších globálních problémů životního prostředí. V České republice dochází k závažné degradaci půd patřících do zemědělského půdního fondu. Mezi zásadní faktory, které ztrátu půdy způsobují patří mimo jiné zastavování území. Tedy ztráta rozlohy zemědělských ploch. Omezení ztráty rozlohy ZPF je úkolem zejména územního plánování. Trendem, který je v současnosti zohledňován a podporován je větší ochrana půdního fondu a zemědělské půdy ČR jako nenahraditelného zdroje obživy.
Vynětí zemědělského pozemku z půdního fondu a změna účelu:
Zákon České národní rady o ochraně zemědělského půdního fondu č. 334/1992 Sb. definuje podmínky podle kterých by se mělo řídit územní plánování, těmi jsou:
Pro nezemědělské účely zajistit používání především:
- nezemědělské půdy, nezastavěné a nedostatečně využité pozemky v zastavěném území nebo na nezastavěných plochách stavebních pozemků staveb mimo tato území, stavební proluky a plochy získané zbořením přežilých budov a zařízení.
V případě že je nezbytné, aby došlo k odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu:
- odnímat zemědělskou půdu přednostně na zastavitelných plochách,
- odnímat přednostně zemědělskou půdu méně kvalitní; kritériem kvality půdy jsou třídy ochrany,
- co nejméně narušovat organizaci zemědělského půdního fondu, hydrologické a odtokové poměry v území a síť zemědělských účelových komunikací,
- odnímat jen nejnutnější plochu zemědělského půdního fondu a po ukončení nezemědělské činnosti upřednostňovat zemědělské využití pozemků,
- při umísťování směrových a liniových staveb co nejméně zatěžovat obhospodařování zemědělského půdního fondu a
- po ukončení povolení nezemědělské činnosti neprodleně provést takovou terénní úpravu, aby dotčená půda mohla být rekultivovaná a byla způsobilá k plnění dalších funkcí v krajině podle plánu rekultivace.
Odejmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad zájmem ochrany ZPF. To neplatí při posuzování ploch vymezených jako zastavitelné nebo jako plochy územní rezervy v platné územně plánovací dokumentaci.
V případě odejmutí zemědělské půdy ze ZPF zohlednit a provést vhodná opatření k naplnění veřejného zájmu na zadržení vody v krajině. Tato opatření musí být zohledněna i při posuzování ploch, které jsou vymezeny jako zastavitelné v platné územně plánovací dokumentaci.
Za případ nezbytného odnětí zemědělské půdy ze ZPF se považuje zejména neexistence ploch uvedených v bodě č. I 3 na území obce, na kterém má být záměr, který se dotýká ZPF (dále jen „záměr"), realizován, popřípadě na území dvou nebo více obcí, jedná-li se o záměr, který přesahuje území obce, nebo veřejně prospěšnou stavbu anebo veřejně prospěšné opatření.
