Zaměření pozemku: průvodce procesem, řešením sporů a cena

Pokud jste vlastníkem zemědělských pozemků, je možné, že přesně nevíte, kde se nacházejí hranice vašeho pozemku. To nemusí být problém - pokud máte dobré vztahy se sousedy a respektujete zvykové uspořádání pozemků.

Pokud by si ale jeden ze sousedů chtěl svůj pozemek oplotit, rozdělit jej, nebo změnit druh využití, mohou nastat potíže. 

Jak zjistit skutečné hranice pozemku?

Pro zjištění skutečných hranic vašeho pozemku je nejprve doporučeno obrátit se na katastr nemovitostí - do toho je možné nahlížet online a zcela bezplatně. Umožní vám získat předběžnou informaci o tom, jak jsou hranice vašeho pozemku vedené v oficiálních záznamech. Pokud máte pochybnosti o přesnosti těchto údajů, měli byste kontaktovat geodeta, který dokáže pozemek přesně zaměřit a porovnat jeho skutečné hranice s těmi, které jsou uvedeny v katastrálních mapách.

Může se stát, že vlivem dřívějších nepřesností či pochybení, nejsou hranice pozemku dobře vyznačeny v katastrální mapě. Nejčastěji k tomu došlo v důsledku nepřesnosti měření v minulosti, lidským pochybením nebo při přenášení map do digitální podoby. 

U zemědělských pozemků, jako jsou louky, pole, lesní pozemky nebo i neoplocené zahrady bývají navíc hranice často špatně viditelné. Protože nejsou vymezeny fyzickými strukturami jako jsou ploty, zdi nebo hraniční znaky a dělení v terénu tak není jasné. U polí často dříve jednotlivé pozemky dělily meze s remízky, ty ale scelováním do velkých lánů postupně vymizely. 

Problémům předcházet nebo je řešit je možné novým a přesným zaměřením pozemku.

Co je to zaměření pozemku a kdy se provádí?

Zaměření a vytyčení pozemku je důležitý proces, který se provádí především při koupi nebo prodeji pozemku, při plánování stavby (například domu nebo plotu) či v případě sousedských sporů ohledně hranic pozemků. 

Kdo provádí zaměření pozemku?

Provedení tohoto procesu zajišťuje geodet, tedy odborník v oboru zeměměřictví, který má potřebné kvalifikace a vybavení pro přesné určení hranic pozemku v terénu.

Na stránkách Českého katastrálního úřadu je možné nalézt seznam všech úředně oprávněných zeměměřických inženýrů a inženýrek. Je možné obrátit se na ně, nebo využít služeb geodetických kanceláří apod.

Jak probíhá zaměření pozemku?

Při zaměření a vytyčení pozemku geodet nejprve shromažďuje aktuální i historické podklady o průběhu hranic z archivu katastrálního úřadu. Dále se zaměří na identifikaci shodných bodů mezi skutečností a katastrální mapou, transformuje katastrální mapu na zaměřenou skutečnost a doručí pozvánky k vytyčení všem dotčeným vlastníkům sousedních pozemků. 

Vlastní vytyčení pozemku se provádí za pomoci plastových mezníků, ocelových hřebů nebo železných značek pro označení lomových bodů hranic pozemku. Po dokončení je potřeba doručit dokumentaci o vytyčení všem dotčeným vlastníkům - je potřeba získat souhlas všech sousedů, kterých se vytyčování týká, a pro zapsání těchto hranic do katastru nemovitostí je nezbytné předložit souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků​. Až po vzájemném souhlasu je možné nové hranice nechat zapsat na katastr nemovitostí.

Kolik stojí zaměření pozemku?

Cena za vytyčení pozemku se liší podle rozsahu provedených prací a specifik projektu. Doporučuje se poptat více geodetů, abyste získali představu o možných cenách a termínech. Standardně je možné vytyčení pozemku realizovat zhruba do 4 týdnů od zahájení procesu​. 

Cena zaměření pozemku se liší v závislosti na rozsahu prací a na konkrétních potřebách objednatele. Obecně se můžeme setkat s cenami v rozptylu od 1500,- Kč za jednoduché vytyčení pozemku až do 8 000,- Kč.

Co dělat pokud skutečná hranice pozemku neodpovídá hranici v katastrální mapě?

Pokud se setkáte s tím, že skutečná hranice vašeho pozemku neodpovídá katastrální mapě přistupte k novému přeměření hranic. To obnáší několik kroků:

Geometrický plán: 

• Nejprve je doporučeno nechat si vypracovat geometrický plán geodetem. Geometrický plán by měl odhalit přesnou polohu hranic vašeho pozemku a identifikovat případné rozdíly oproti katastrální mapě. Tento dokument je základem pro jakékoli další kroky v procesu zpřesnění hranic.

Katastrální úřad: 

• Po vypracování geometrického plánu je třeba kontaktovat katastrální úřad s žádostí o aktualizaci údajů o vašem pozemku v katastru nemovitostí na základě nových geodetických měření.

Souhlas sousedů: 

• V případě, že zpřesnění hranice pozemku ovlivňuje sousední pozemky, je obvykle nutný souhlas všech dotčených stran. Pokud sousedé souhlasí se zpřesněním hranic, proces může proběhnout. 

Spory o hranici pozemku, co dělat, pokud se sousedé nedokážou dohodnout

V situacích, kdy není možné dosáhnout dohody se sousedy nebo pokud je situace komplikovanější, může být vhodné obrátit se na právníka specializujícího se na nemovitostní právo pro konzultaci a případné zastupování ve sporu.

Pokud se vlastníci sousedících pozemků nedokážou dohodnout na tom, kde přesně vede hranice mezi jejich pozemky, může být tato situace řešena soudní cestou. Občanský zákoník poskytuje několik možností, jak řešit neznatelné nebo pochybné hranice mezi pozemky. V případě, že hranice mezi pozemky stane nezřetelnou a hrozí, že se stanou zcela neznatelné, mají sousedé právo požadovat od soudu, aby byla rozhrada opravena nebo obnovena. Soud může také na návrh jednoho z vlastníků rozhodnout o zřízení plotu nebo obnovení rozhrady, pokud je to potřebné pro zajištění nerušeného výkonu vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků. 

V situaci, kdy hranice mezi pozemky nelze objektivně určit, například kvůli absenci jakéhokoli mezování v terénu či nejasnostem v pozemkových záznamech, umožňuje zákon soudům určit hranice pozemků s odkazem na poslední pokojnou držbu pozemku nebo podle slušného uvážení soudu. Soudní řízení je nákladná a zdlouhavá cesta, vždy je doporučeno zkusit se se sousedy dohodnout. 

Jednoduše řečeno, pokud mezi skutečnou hranicí vašeho pozemku a jejím zakreslením v katastrální mapě existuje rozpor, je klíčové získat přesné geodetické měření a na jeho základě iniciovat proces opravy v katastru nemovitostí. Tento proces nejenže pomáhá ujasnit a legalizovat fyzické hranice pozemku, ale také zajišťuje, že vlastnická práva jsou v katastru evidována s maximální možnou přesností a zárukou trvalosti, čímž se zajistí neměnnost hranic i pro budoucí generace.