Kupní smlouva při prodeji zemědělského pozemku: vzor a návod

Kupní smlouva nemusí být vůbec složitá. Ale při prodeji nebo koupi pozemku je zásadní. Špatně napsaná kupní smlouva může jednu nebo druhou stranu znevýhodnit nebo poškodit. Naopak - férová kupní smlouva by měla být především srozumitelná, spravedlivá a měla by odrážet skutečnou vůli obou stran k dosažení společného cíle – převodu vlastnictví pozemku za dohodnutých podmínek. Dobrá smlouva předchází budoucím možným sporům a zajišťuje bezpečný prodej. 

Na internetu je možné nalézt různé volně dostupné vzory kupní smlouvy - přesto každý odborník na pozemkové právo a obchod s nemovitostmi doporučí raději nechat si vypracovat smlouvu na míru odborníkem.

Co by měla kupní smlouva obsahovat?

 1. Údaje o stranách smlouvy

• Jména, adresy a identifikační údaje (IČO, případně RČ) prodávajícího i kupujícího.

2. Popis předmětu prodeje

• Přesný popis zemědělského pozemku včetně jeho polohy, výměry, katastrálního označení, a užitkového typu půdy. 
• Ujistěte se, že popis pozemku je zcela přesný, včetně jeho hranic, výměry a katastrálního údaje. Jakákoli nepřesnost může vést k budoucím sporům.

3. Kupní cena

• Dohodnutá kupní cena, způsob jejího placení a údaje pro případné převody peněžních prostředků.
• Kupní cena by měla odrážet aktuální tržní hodnotu pozemku. Důležité je také jasně specifikovat podmínky platby, včetně termínů a způsobu platby, aby nedošlo k prodlení nebo nedorozuměním.

4. Právní vztahy k pozemku

• Vyjádření k právním vztahům k pozemku (např. bez věcných břemen, právo předkupního práva).
• Zajistěte, že ve smlouvě jsou jasně uvedeny veškeré informace týkající se právního stavu pozemku, včetně informací o věcných břemenech, servitutech, případných omezeních užívání pozemku nebo existenci předkupních práv. Ty lze nalézt v listu vlastnictví ve výpisu z katastru nemovitostí.

5. Převod vlastnických práv

• Podmínky a termín převodu vlastnických práv a předání pozemku kupujícímu.
• Smlouva by měla jasně stanovit, kdy a jak bude pozemek předán kupujícímu, včetně přesného data a podmínek předání. Zároveň můžete ve smlouvě specifikovat, kdo bude platit poplatky spojené s převodem nemovitosti - zpravidla to bývá prodávající, ale strany se mohou domluvit i jinak.

6. Záruky prodávajícího

• Záruky za legální stav věci, absence závazků spojených s pozemkem, a záruky týkající se kvality půdy.
• Je důležité přesně formulovat vaše záruky týkající se právního stavu a kvality pozemku. Vyvarujte se poskytnutí nadměrných záruk, které by vás mohly později zatížit nečekanými povinnostmi.

7. Další podmínky

• Podmínky týkající se možných sankcí, odstoupení od smlouvy, nebo vyřešení sporů.
• Zahrňte ustanovení o odstoupení od smlouvy pro případ, že by došlo k porušení podmínek smlouvy nebo nebyly splněny určité podmínky.

8. Závěrečná ustanovení

• Dohody o tom, jak budou řešeny případné změny a doplnění smlouvy, právo použítelné na smlouvu a soudní jurisdikci.
• Doporučuje se zahrnout do smlouvy mechanismus pro vyřešení případných sporů, například arbitráž nebo mediace, který by mohl předejít potřebě soudního řízení.

9. Podpisy stran

• Místo a datum uzavření smlouvy, podpisy obou stran a případně svědků.
• Zvažte notářské ověření smlouvy, které může přidat další úroveň právní jistoty k transakci.

Musí být podpis na smlouvě úředně ověřený?

Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), není notářské ověření podpisů na kupní smlouvě při prodeji nemovitostí obecně povinné pro její platnost. Avšak, pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí je vyžadováno, aby smlouva byla "veřejnou listinou", což znamená, že musí být buď notářsky ověřena, nebo vytvořena přímo notářem jako notářský zápis (notářský zápis má silnější právní účinky, včetně nezpochybnitelnosti data).

Je jednodušší si podpisy nechat hned ověřit, abyste se vyhnuli problémům s dokazováním jejich pravosti. Učinit tak můžete u notáře, advokáta nebo na místech CZECH POINT, které bývají na pobočkách České pošty nebo na obecních úřadech. Všechny služby jsou zpoplatněny. Za ověření podpisu u notáře, advokáta a stejně tak na pobočkách CZECH POINT zaplatíte 30,- Kč za jeden podpis. Podle notářského tarifu by za ověření podpisu na smlouvě notářský poplatek měl dělat 85,- Kč, pokud je smlouva sepsána v češtině. Advokát může ověřit podpis na listině, kterou sám sepsal, nebo kterou před ním daná osoba přímo podepsala. Takové ověření stojí zpravidla 30,- Kč nebo je zahrnuto v odměně úkonu přípravy smlouvy. 

Kolik stojí kupní smlouva?

Částky za vyhotovení kupní smlouvy odborníkem se mohou lišit  - podle složitosti smlouvy, hodnoty transakce, nebo toho zda je služba poskytována notářem, advokátem či jiným právním profesionálem.

Za sepsání kupní smlouvy na nemovitost platí ten, kdo si tuto smlouvu objedná, většinou to bývá tedy prodávající, nicméně prodávající a kupující se mohou domluvit i např. na tom, že se na nákladech za smlouvu budou podílet oba rovným dílem, popř. jinak.

Kupní smlouva od notáře 

• Notářské poplatky za vyhotovení kupní smlouvy jsou regulovány notářským tarifem. Cena za notářský zápis smlouvy (což zahrnuje nejen vyhotovení smlouvy, ale i její notářské ověření) se může pohybovat od několika tisíc korun vzhůru, v závislosti na hodnotě transakce. Notářské poplatky jsou stanoveny zákonem a notáři mají povinnost se jimi řídit.

Kupní smlouva od právníka

• Cena za vyhotovení kupní smlouvy advokátem není pevně stanovena a může se lišit v závislosti na advokátní kanceláři a konkrétních požadavcích na smlouvu. Některé advokátní kanceláře mohou účtovat pevnou sazbu, zatímco jiné mohou pracovat na hodinové sazbě. Ceny se mohou pohybovat od vyšších tisícovek do desítek tisíc korun.
   

Mnoho prodávajících se proto, aby ušetřili rozhodne sepsat smlouvu bez odborné pomoci jen na základě volně dostupných smluv svépomocí. Ale pozor - ačkoli při použití generických volně dostupných smluv zdánlivě ušetříte, pokud není smlouva dobře sepsaná, může se zatraceně prodražit. 

Variantou může být při prodeji využít služeb firem zabývajících se obchodem s nemovitostmi. Naše firma Farmíto nabízí kompletní servis spojený s prodejem pozemku, včetně vyhotovení smlouvy, v ceně transakce.

Platba za pozemek v hotovosti nebo bezhotovostně?

V České republice je limit pro hotovostní platby stanoven zákonem č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon stanoví maximální částku, kterou je možné zaplatit v hotovosti při jakékoli transakci, včetně prodeje pozemku.

Podle aktuální legislativy je maximální povolená výše hotovostní platby 270 000 Kč. Pro transakce přesahující tento limit, jako je typicky prodej pozemku, je tedy nutné použít bezhotovostní platbu nebo kombinaci hotovostní a bezhotovostní platby, kde částka v hotovosti nepřesáhne stanovený limit. V praxi se při prodeji nemovitostí a pozemků obvykle využívá bezhotovostních plateb převodem na účet z důvodu bezpečnosti a lepší dokumentace transakce pro účely daňového přiznání a právní jistoty.

Zápis do katastru a převod vlastnických práv 

Podpisem smlouvy anabáze prodeje nekončí. K převodu vlastnických práv nedochází na nového majitele samotnou transakcí, ale až zápisem do katastru nemovitostí. Proto je vhodné si i tento krok ve smlouvě ošetřit. 

Jestliže dochází k převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí, k převodu vlastnictví dochází již uzavřením smlouvy.

Za návrh na vklad do katastru nemovitostí je hrazen poplatek podle platného sazebníku od r. 2020 je to 2 000,- Kč podle položky č. 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů.. Dálkový přístup do katastru umožňuje zpracovat si návrh vkladu online a poté ho podat osobně vytištěný nebo v .pdf elektronicky.

Předání pozemku a předávací protokol

Strany by si měly věci odevzdat primárně ve stavu, v jakém byly tyto v okamžiku uzavření smlouvy. Doporučujeme tedy připojit a sepsat předávací protokol. V předávacím protokolu by měl být detailně popsán stav převáděné nemovitosti, vybavení, závady apod.

Co musíte zaplatit při prodeji nemovitosti?

Jaké poplatky a daňové povinnosti spojené s prodejem nemovitosti? Je jich celá řada a jejich výše se může lišit podle rozsahu a složitosti celé transakce. Těmi hlavními jsou poplatky za právní nebo notářské služby a zastoupení; poplatek za vyhotovení smlouvy; dále poplatky spojené s katastrem nemovitostí za převod a vklad. Dále to mohou být bankovní poplatky spojené s transakcí. A v neposlední řadě daně.

Mohou se vyšplhat na desítky tisíc korun - a v některých případech, kdy je prodávající povinen platit daň z příjmu i na více. 

Pokud chcete vědět, co všechno jste povinováni platit - a kdy jste např. od daně z příjmu osvobozeni, podívejte se na náš článek, ve kterém vše podrobně rozebíráme.