Jak rozdělit (nejen) zemědělský pozemek: průvodce pro vlastníky od A do Z

Rozdělení pozemků je regulováno stavebním zákonem a dalšími právními předpisy, které určují, jakým způsobem lze pozemek rozdělit, za jakých podmínek a jaké jsou požadavky na dokumentaci. Základem pro rozhodnutí o dělení pozemků je vždy územní plán obce a katastrální záznamy, které určují využití a charakter pozemku. 

Stručně řečeno - k rozdělení pozemku musíte mít vždy důvod, který schválí stavební úřad. Proces rozdělení obnáší řadu kroků a je časově náročný - pokud jde vše hladce, zabere celý proces minimálně tři měsíce. Ne vždy také dopadne úspěšně.

Některé pozemky nelze rozdělit kvůli jejich specifickému určení nebo využití podle územního plánu. Než se proto vůbec pustíte do zařizování celého procesu, nahlédněte do příslušného územního plánu - ten prozradí, jaké jsou s Vaším pozemkem plány do budoucna. Snáze lze rozdělit pozemek, který se nachází v zastavitelném území. U zemědělských, lesních pozemků a pozemků ve volné krajině je to složitější. Jak tedy celý postup probíhá?

Postup dělení pozemku

1. Vyplnění žádosti o rozdělení pozemku: 

Na stavební úřad je nutné podat vyplněnou žádost o vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku. Musíte popsat, jak bude pozemek rozdělen, jaká bude výměra nových pozemků a udat důvod pro rozdělení​. 

Součástí tohoto návrhu by měl být i návrh dělení pozemků, tedy geometrický plán, který musí být schválen obcí a stavebním úřadem - v této fázi může postačit i návrh vytvořený svépomocí. Lze vytvořit pomocí screenshotu katastrální mapy daného pozemku a červenou barvou vyznačit linie dělení a jednotlivé nově vzniklé celky označit velkými tiskacími písmeny. V dalších krocích, ale doporučujeme využívat služeb odborníků.

2. Získání souhlasu obce a stavebního úřadu: 

Po předložení žádosti a návrhu geometrického plánu je potřeba získat souhlas obce a stavebního úřadu. V případě, že plánujete změnit využití území (např. z orné půdy na stavební parcelu), je nutné doručit na stavební úřad také žádost o vydání rozhodnutí o změně využití území​. 

3. Územní rozhodnutí nebo souhlasné sdělení: 

Stavební úřad zahájí územní řízení, jehož výsledkem bude buď územní rozhodnutí, nebo souhlasné sdělení, které umožní rozdělení pozemku​ .

4. Geometrický plán od geodeta: 

Po získání souhlasu od obecního i stavebního úřadu je potřeba oslovit geodeta, který vypracuje finální geometrický plán. Tento dokument je nezbytný pro jakýkoliv zápis vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí​​.

5. Vyznačení v katastru nemovitosti: 

Posledním krokem je podání žádosti o zápis nově vzniklých pozemků do katastru nemovitostí. K žádosti je potřeba přiložit geometrický plán a souhlas stavebního úřadu​.

6. Návrh na vklad do katastru nemovitostí (KN): 

Na závěr je potřeba vyplnit a zaslat Návrh na vklad do katastru nemovitostí. K tomuto formuláři je třeba přiložit souhlas obecního úřadu a další potřebné dokumenty​.

Rozdělení pozemku je časově náročný proces, vyžaduje pečlivé plánování a spolupráci s několika úřady. Pokud zvažujete rozdělení zemědělského pozemku, doporučuje se obrátit na odborníky, jako jsou geodeti nebo právníci specializující se na nemovitostní právo, kteří vám mohou pomoci s navigací celým procesem.

Jak dlouho trvá rozdělení pozemku?

Doba rozdělení je závislá na několika faktorech, včetně složitosti případu, rychlosti zpracování žádostí úřady a plnění všech právních a administrativních požadavků. 

Pokud jde vše hladce, tento proces obvykle zabere 3 - 4 měsíce​.

V jednoduchých případech může stavební úřad rozhodnout ve lhůtě do 60 dní od podání žádosti. Ve zvlášť složitých případech může být lhůta pro rozhodnutí prodloužena až na 90 dní​​. Tato lhůta se týká rozhodnutí stavebního úřadu, které je jedním z prvních kroků v procesu rozdělení pozemku.

Celkově tedy lze očekávat, že proces rozdělení pozemku od podání první žádosti až po zápis nově vzniklých parcel do katastru nemovitostí bude trvat několik měsíců.

Kolik za rozdělení pozemku zaplatíte?

Při procesu rozdělování pozemku musíte počítat s několika druhy poplatků. Finální cena se skládá z několika položek.

• Poplatek na stavebním úřadě: Za vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku si úřad účtuje správní poplatek ve výši 1 000 Kč.
• Poplatek za vklad do katastru nemovitostí: Obvykle se pohybuje v rozmezí 1 000–2 000 Kč.
• Vyhotovení geometrického plánu geodetem: Toto je obvykle největší položka celkových nákladů. Různí geodeti operují podle různých tarifů, částky za vyhotovení plánu začínají na částkách kolem 5.000 Kč. V ceně pak hraje roli velikost pozemku nebo složitost celé operace. 
• Právní služby při vyhotovení kupní smlouvy: Pokud si necháváte zhotovit kupní smlouvu, měli byste počítat s náklady na právníka, který by vás mohl stát 5 000 - 10 000 Kč.

Je důležité zdůraznit, že uvedené ceny jsou orientační a mohou se lišit v závislosti na konkrétních podmínkách a poskytovatelích služeb. Dá se říci, že za rozdělení zaplatíte nejméně desítku tisíc korun.

Jak je to s dělením zemědělské půdy zapsané v zemědělském půdním fondu?

Aby bylo možné rozdělit pozemek vedený jako zemědělský, je nejprve nutné ho vyjmout ze zemědělského půdního fondu. A to není jen tak. Pro takové kroky doporučujeme využít služeb odborníků. 

Na dělení pozemků vedených jako zemědělská půda, které jsou zapsány v Zemědělském půdním fondu (ZPF), se vztahují specifická omezení dle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu (č. 334/1992 Sb.). Zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované (například orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty) a další pozemky potřebné k zajištění zemědělské výroby, jako jsou polní cesty, závlahové nádrže, odvodňovací příkopy ad​.

Pokud chcete změnit druh pozemku ze zemědělského na jiný, například rozšířit zahradu na úkor pole, je nezbytné vyjmout pozemek ze zemědělského půdního fondu a získat souhlas pozemkového úřadu. Tento proces je regulován stavebním úřadem, ke kterému musíte připojit všechna relevantní stanoviska dotčených orgánů. Po posouzení žádosti stavební úřad vydá rozhodnutí o změně využití území, případně územní souhlas, který stanoví nové podmínky pro využívání pozemku​.

Jak vyjmout pozemek ze ZPF?

Změna způsobu využití pozemku zemědělské půdy na jiný druh využití vyžaduje odnětí pozemku ze Zemědělského půdního fondu (ZPF) a související odvody. Odnětí se požaduje například pro stavby pro bydlení (bytové a rodinné domy), zalesňování pozemků (s výjimkou pozemků ve IV. a V. třídě ochrany), stavby v zahrádkových osadách, výstavbu občanského a technického vybavení (např. školy, zdravotnická zařízení, kulturní domy) a další.

Za odnětí půdy ze ZPF se platí odvody, a orgánem ochrany ZPF jsou různé instituce v závislosti na velikosti odnímané plochy - obecní úřad obce s rozšířenou působností (do 1 ha), krajský úřad (od 1 do 10 ha), Ministerstvo životního prostředí (nad 10 ha) a Česká inspekce životního prostředí. Udělení souhlasu je nezbytným předpokladem pro vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení​​.

Existují však specifické výjimky, kde odnětí zemědělské půdy není zpoplatněno, což zahrnuje stavby a zařízení ve veřejném zájmu, jako jsou cyklistické stezky, stavby ochrany před povodněmi, stavby zemědělské prvovýroby uskutečňované evidovaným zemědělským podnikatelem a další.

Pro získání souhlasu k odnětí ze ZPF je třeba podat žádost příslušném úřadě - speciální formulář si vyžádáte na příslušném úřadě. Žádost musí obsahovat mimo jiné informaci o následném řízení, ve kterém má být souhlas s odnětím podkladem. O výši odvodů za odnětí půdy rozhodne orgán ochrany ZPF po zahájení realizace záměru. Souhlas pozbývá platnosti, pokud není zahájena realizace záměru do 3 let od jeho oznámení žadateli. Za neoprávněné užívání zemědělské půdy k nezemědělským účelům bez souhlasu s jejím odnětím lze uložit pokutu až do 1 000 000 Kč​​.

Je možné rozdělit pozemek, který je ve spoluvlastnictví bez souhlasu všech spoluvlastníků? 

Rozdělení pozemku bez souhlasu všech spoluvlastníků obecně není možné. Pro rozdělení pozemku ve spoluvlastnictví je nezbytný souhlas všech spoluvlastníků. Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou všech spoluvlastníků.

Preferovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení věci mezi spoluvlastníky, za předpokladu, že takové rozdělení je reálně možné. V případě zemědělského pozemku může být rozdělení komplikovanější, a to například z důvodu zachování účelné obdělavatelnosti pozemku. V těchto situacích je nutné zvážit možnosti stálého přístupu, rozlohu a další faktory, které mohou ovlivnit rozdělení. V případě nemožnosti dosažení dohody mezi spoluvlastníky může být potřebné obrátit se na soud, který rozhodne o způsobu vypořádání​​.

Rozdělení věci mezi spoluvlastníky může být realizováno tak, aby vznikly nové samostatné jednotky (například pozemky), s možností finančního dorovnání mezi spoluvlastníky, pokud by hodnoty jednotlivých částí neodpovídaly jejich původním podílům. Veškeré dohody, zejména ty, které se týkají nemovitostí, by měly být sepsány písemně, aby byly právně vymahatelné a aby bylo možné provést příslušné zápisy do katastru nemovitostí​​.